7.2.2.4 求在建工程價(jià)值的公式

在建工程價(jià)值=續建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續建成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅費-續建投資利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)在建工程應負擔的稅費

7.2.2.5 求舊房?jì)r(jià)值的公式

舊房?jì)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅費-裝修改造投資利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)舊房應負擔的稅費

7.2.3 按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細化的公式

7.2.3.1 適用于開(kāi)發(fā)完成后出售的公式

V=Vp-C式中V—待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；Vp—用市場(chǎng)法或長(cháng)期趨勢法測算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；C—應扣除項目。

7.2.3.2 適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式

V=VR-C式中VR——用收益法測算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

7.3 現金流量折現法和傳統方法

7.3.1 現金流量折現法和傳統方法的定義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(cháng)的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。因此，運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值可有如下兩種不同的方式：①采用折現的方式，以下將這種方式下的假設開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為現金流量折現法；②采用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為傳統方法。

現金流量是指一個(gè)項目（方案或企業(yè)）在某一特定時(shí)期內收入或支出的資金數額?，F金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。資金的收入稱(chēng)為現金流入，相應的數額稱(chēng)為現金流入量。資金的支出稱(chēng)為現金流出，相應的數額稱(chēng)為現金流出量?，F金流入通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。

凈現金流量是指某一時(shí)點(diǎn)的正現金流量與負現金流量的代數和，即：凈現金流量=現金流入量-現金流出量

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