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房地產(chǎn)估價(jià)師 掃碼并回復房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)群
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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識點(diǎn)分析(2)

2012-02-07 14:01  來(lái)源:  字體:  打印 收藏

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  收益法

  1、有租約采用租約金,無(wú)租約采用客觀(guān)未來(lái)收益租金,要分析未來(lái)租金水平的變化趨勢。

  2、年收益天數為365天,月份為12個(gè)月。

  3、出租率為100%不合理;要有確定正常出租率的方法和理由。

 ?。ㄒ唬┠陜羰找?=有效毛收入-運營(yíng)費用;=每平米月租金×12月×可出租面積×(1-空置率)×(1-運營(yíng)費率);

  1、有效毛收入=潛在毛收入-空置和收租損失(包括扣減押金收入的空置率);

  潛在毛收入=潛在毛租金收入+租賃押金收入+其他收入;

  2、運營(yíng)費用=管理費+租賃稅費+房地產(chǎn)稅+保險費+運行維護維修費+設備家具折舊費

 ?。ú话€本付息額、房屋折舊土地攤銷(xiāo)、改擴建費、所得稅和劃撥土地上交收益或使用費);房產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)

 ?。?) 管理費=人員工資+辦公費(管理費率的確定要有理由);考試用書(shū)

 ?。?) 租賃稅費=營(yíng)業(yè)稅及附加(5.5%)+租賃手續費**費;

 ?。?) 房地產(chǎn)稅=土地使用稅+房產(chǎn)稅;

 ?。?) 保險費=房屋現值×保險費率(確定要有理由);

 ?。?) 維修費(確定要有理由);

 ?。?) 水電費等=水電費+有線(xiàn)電視費等(說(shuō)明租金中是否含有,如有要扣除);

 ?。?) 設備家具折舊費=電梯、空調、電視機、冰箱、太陽(yáng)能、家具等折舊費(要說(shuō)明:如出租人提供,要扣除)。

  3、商業(yè)和工業(yè)凈收益=銷(xiāo)售收入-生產(chǎn)或銷(xiāo)售成本-銷(xiāo)售費用-營(yíng)業(yè)稅及附加-管理費-財務(wù)費用-商業(yè)利潤。

 ?。ǘ┦找嫫谙蓿ㄌ貏e注意)考試用書(shū)

  1、房屋早于土地,取房屋剩余經(jīng)濟壽命(收益價(jià)值另加土地剩余年限價(jià)值);

  2、房屋晚于土地,約定不可續期,取土地剩余使用年限;

  3、房屋晚于土地,未約定不可續期,取土地剩余使用年限(收益價(jià)值另加房屋殘值);

  4、住宅房屋晚于土地,住宅地自動(dòng)續期,取房屋剩余經(jīng)濟壽命。

 ?。ㄈ﹫蟪曷蔣(資本化率R )=1年期存款利率+風(fēng)險補償;

  1、要有充分的依據和過(guò)程;不能只選1個(gè)參照實(shí)例,否則客觀(guān)性不夠;

  2、房屋、土地、房地三者Y或R應不同(一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)比土地約大2%)。

建設工程教育網(wǎng)整理

責任編輯:藍精靈

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