成交價(jià)格

　　成交價(jià)格，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達成交易——買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者同意接受，或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣或實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著(zhù)交易者的財力、動(dòng)機、對交易對象和市場(chǎng)行情的了解程度、購買(mǎi)或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣(mài)者的價(jià)格策略等的不同而不同。

　　理解成交價(jià)格，應對其形成機制，即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：

　?。?）賣(mài)價(jià)也可稱(chēng)為供給價(jià)格，是站在賣(mài)者的角度，指賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格，有一個(gè)最低賣(mài)價(jià)。

　?。?）買(mǎi)價(jià)也可稱(chēng)為需求價(jià)格，是站在買(mǎi)者的角度，指買(mǎi)者購買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格，有一個(gè)最高買(mǎi)價(jià)。

　?。?）賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣(mài)價(jià)、最高買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為：

　　最高買(mǎi)價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣(mài)價(jià)成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。

　　嚴格地說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：①公開(kāi)市場(chǎng)。②交易對象本身具備市場(chǎng)性。③眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者。④買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經(jīng)濟行為。⑥買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息。⑦適當的期間完成交易。

　　成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分。例如按照國有建設用地使用權出讓方式的不同，可將建設用地使用權出讓成交價(jià)分為招標成交價(jià)、拍賣(mài)成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。在目前國有建設用地使用權出讓中，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，所以一般會(huì )降低地價(jià)。招標出讓方式由于通常不僅考慮投標報價(jià)，還考慮投標人的開(kāi)發(fā)建設方案和資信等，中標人不一定是投標報價(jià)最高者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標報價(jià)高低確定中標人的招標出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣(mài)出讓方式由于是“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標方式，拍賣(mài)方式出讓的地價(jià)最高。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機制不同、地塊位置的好壞不同、缺乏經(jīng)驗、人為因素的干擾及管理體制的缺陷等。