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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》:剩余技術(shù)

2012-08-01 17:57  來(lái)源:  字體:  打印 收藏

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  剩余技術(shù)

  剩余技術(shù)(residual technique)是當已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某個(gè)構成部分的價(jià)值和各個(gè)構成部分的資本化率或報酬率時(shí),從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構成部分的凈收益,求出歸屬于另外構成部分的凈收益,再將它除以相應的資本化率或選用相應的報酬率予以資本化,得出房地產(chǎn)中未知構成部分的,價(jià)值的方法。此外,把求出的未知構成部分的價(jià)值加上已知構成部分的價(jià)值,還可以得到整體房地產(chǎn)的價(jià)值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù),另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。

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  土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益,但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得其中的建筑物價(jià)值時(shí),則可以利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收、益,然后從土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益,得到歸屬于土地的凈收益,再除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本化,即可求得土地的價(jià)值。這種剩余技術(shù)稱(chēng)為土地剩余技術(shù)。

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  土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益,但如果采用收益法以外的方法(如市場(chǎng)法)能求得其中的土地價(jià)值時(shí),則可以利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益,然后從土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益,得到歸屬于建筑物的凈收益,再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率予以資本化,即可求得建筑物的價(jià)值。這種剩余技術(shù)稱(chēng)為建筑物剩余技術(shù)。

 ?。ㄈ┳杂匈Y金剩余技術(shù)

  自有資金剩余技術(shù)是在已知房地產(chǎn)抵押貸款金額的情況下,求取自有資金權益價(jià)值的剩余技術(shù)。它是先根據從市場(chǎng)上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計算出年還本付息額,再把它從凈收益中扣除,得到稅前現金流量,然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權益價(jià)值。

 ?。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)

  抵押貸款剩余技術(shù)是在已知自有資金數量的情況下,求取抵押貸款金額或價(jià)值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿(mǎn)足自有資金的收益,得到屬于抵押貸款部分的收益,然后除以抵押貸款常數得到抵押貸款金額或價(jià)值。

責任編輯:跳跳豆

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