地租與地價(jià)的關(guān)系

　　地租是土地所有者憑借土地所有權而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數量的有限性、土地利用的持久性等特點(diǎn)，地租是一種恒久的收益流。隨著(zhù)土地權屬的轉移，這種收益流也將會(huì )發(fā)生轉移。因而，土地收益本身就是價(jià)格的一種表現。地租的存在決定了土地價(jià)格存在的客觀(guān)性。然而，地價(jià)不是對土地實(shí)體的購買(mǎi)價(jià)格，而是對土地預期收益的購買(mǎi)價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是土地未來(lái)地租的資本化，即：土地價(jià)格：地租／利率。

　　由此可見(jiàn)，地租與地價(jià)是密不可分的，是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。地租是地價(jià)的基礎和出發(fā)點(diǎn)；地價(jià)是地租的貨幣表現和結果，是地租的資本化。

　　地租理論在土地估價(jià)中的應用

　　西方地租、地價(jià)理論側重于對地租、地價(jià)量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質(zhì)上分析地租、地價(jià)。馬克思的地價(jià)理論則闡明了其本質(zhì)、來(lái)源及所反映的經(jīng)濟關(guān)系，兩者存在根本的區別。但同時(shí)兩者又有相同之處，如對土地的使用價(jià)值、地租和地價(jià)的關(guān)系等問(wèn)題的認識有很多的相似點(diǎn)。如馬克思認為，地租存在的原因是土地所有權的存在。這是一種高度的理論概括，說(shuō)明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟特性。所以，結合我國特點(diǎn)，在土地估價(jià)中自然應用馬克思的地租、地價(jià)理論作主要基礎，同時(shí)也需要吸收運用西方經(jīng)濟學(xué)對地租、地價(jià)研究分析的有用部分，以豐富地價(jià)評估的研究方法，使土地價(jià)格的分析更定量化、模型化和可操作化。

　　從本質(zhì)上講，絕對地租和級差地租都由土地所有權決定，都同樣地體現了土地所有權的經(jīng)濟利益要求。但從量上看，城市絕對地租是作為工業(yè)生產(chǎn)總利潤的扣除，因而它只與一定的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平相適應；而級差地租則具有與土地的質(zhì)量等級相關(guān)的確定的量的規定性，因而在城市土地利用及城市地價(jià)評估中，級差地租具有更重要的意義。

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