年限法和有關(guān)年限的含義

　　年限法也稱(chēng)為年齡一壽命法（age-lifemethod），是根據建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。

　　建筑物的年齡（age）可分為實(shí)際年齡和有效年齡。建筑物的實(shí)際年齡（actualage）是指建筑物自竣工日期起至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數，類(lèi)似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡（effectiveage）是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類(lèi)似于人看上去的年齡。

　　建筑物的有效年齡可能小于也可能等于或大于其實(shí)際年齡。類(lèi)似于有的人看上去比實(shí)際年齡小，有的人看上去比實(shí)際年齡大。實(shí)際年齡是估計有效年齡的基礎，即有效年齡通常是在實(shí)際年齡的基礎上進(jìn)行適當的加減調整后得到：①當建筑物的施工、使用、維護為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當；當建筑物的施工、使用、維護好或者經(jīng)過(guò)更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡；當建筑物的施工、使用、維護比正常的施工、使用、維護差的，其有效年齡大于實(shí)際年齡。

　　建筑物的壽命（life）可分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命（physicallife）是指建筑物自竣工日期起至其主要結構構件和設備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟壽命（economiclife）是指建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻的時(shí)間；具體是建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻之日止的時(shí)間。對于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟壽命具體是建筑物自竣工日期起，在正常市場(chǎng)和運營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營(yíng)費用，即凈收益大于零的持續時(shí)間