房地產(chǎn)市場(chǎng)結構

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結構

　　從宏觀(guān)上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結構包括總量結構、區域結構、產(chǎn)品結構、供求結構、投資結構和租買(mǎi)結構。⑴總量結構：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售之間的數量結構關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。⑵區域結構：分析在全國不同地區之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考查不同區域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規模、主要物業(yè)類(lèi)型、房?jì)r(jià)水平和政策措施的差異。⑶產(chǎn)品結構：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類(lèi)型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結構布局的合理程度。⑷供求結構：針對某一物業(yè)類(lèi)型，分析其市場(chǎng)內部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。⑸投資結構：根據投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調關(guān)系。⑹租買(mǎi)結構：指當前使用中的房地產(chǎn)空間中，租住空間和購買(mǎi)自住空間的比例關(guān)系。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細分方式

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)細分依據：地域范圍、房地產(chǎn)類(lèi)型、增量存量、交易形式等標準。

　　按地域細分：是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。最常見(jiàn)的是按城市劃分，還可按照城市內的某一個(gè)具體區域劃分，還可按省或自治區所轄的地域劃分。市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。

　　按房地產(chǎn)用途細分：居住物業(yè)市場(chǎng)（含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等）、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場(chǎng)等）、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（標準工業(yè)廠(chǎng)房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫(xiě)字樓、倉儲用房等市場(chǎng)）、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。

　　按存量增量細分：一級市場(chǎng)（出讓市場(chǎng)）、二級市場(chǎng)（土地轉讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場(chǎng)和二級土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)）和二級房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)）。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。

　　按交易形式細分：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。依不同房地產(chǎn)交易形式對市場(chǎng)進(jìn)行劃分，土地的交易包括土地買(mǎi)賣(mài)、租賃和抵押等子市場(chǎng)，土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著(zhù)銷(xiāo)售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場(chǎng)；存量房屋的交易，存在著(zhù)租賃、轉讓、抵押、保險等子市場(chǎng)。

　　按目標市場(chǎng)細分。從營(yíng)銷(xiāo)角度出發(fā)，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的目標市場(chǎng)，來(lái)細分房地產(chǎn)市場(chǎng)?？蓪⒛撤N物業(yè)類(lèi)型按其建造標準或價(jià)格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)；也可以按照目標市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細分。

　　上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場(chǎng)參與者通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場(chǎng)。