收益法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅（用于出租的）、寫(xiě)字樓，旅館、商店、餐館、游樂(lè )場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標準廠(chǎng)房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。它不限于估價(jià)對象本身現在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因為類(lèi)似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，因此可將該住宅設想為出租的情況下來(lái)運用收益法估價(jià)，即先根據同一市場(chǎng)上有出租收益的類(lèi)似住宅的有關(guān)資料，采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費用等，再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。

　?。?）適用條件：收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險都能夠較準確地量化。對未來(lái)的預期通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗和對現實(shí)的認識做出的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)師必須以廣泛、深入的市場(chǎng)調研為基礎，依據科學(xué)的理論和方法，對房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險進(jìn)行客觀(guān)而準確地計算，以確保估價(jià)結果的客觀(guān)公正性。