房地產(chǎn)估價(jià)的方法：

　　1、市場(chǎng)法也稱(chēng)比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似的房產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當處理來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　市場(chǎng)法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　理論依據：是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。”

　　適用的對象：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標準廠(chǎng)房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等數量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　操作步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當的處理；求取比準價(jià)格。

　　2、成本法：是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減折舊來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。（也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構成部分的累加為基礎來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，

　　即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。）

　　本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設成本為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　理論依據：是生產(chǎn)費用價(jià)值論――商品的價(jià)格是依據其生產(chǎn)所必要的費用而決定。（從賣(mài)方的角度看：賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)建設該房地產(chǎn)已花費的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就會(huì )虧本；

　　從買(mǎi)方的角度看，是買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預計重新開(kāi)發(fā)建設該房地產(chǎn)所必要的支出，如果高于該支出，他還不如自己開(kāi)發(fā)。

　　估價(jià)對象：新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)；即在建工程；計劃開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)。

　　操作步驟：搜集房地產(chǎn)價(jià)格構成等資料；測算重新購建價(jià)格；測算建筑物折舊；求取積算價(jià)格。

　　3、收益法：也稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，然后將其轉換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。（從收益法的觀(guān)點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現值之和，該價(jià)值的高低主要取決于

　　01、未來(lái)凈收益的大小――未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之越低。

　　02、獲得凈收益期限的長(cháng)短――獲得凈收益期限越長(cháng)，房地產(chǎn)的價(jià)值越高，反之越低。

　　03、獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。

　　適用對象：有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價(jià)值。（例如：住宅、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè )場(chǎng)等）

　　步驟：搜集并驗證可用于預測估價(jià)對象未來(lái)凈收益的有關(guān)數據資料；預測估價(jià)對象的未來(lái)凈收益；求取報酬率；選用適宜的收益法公式計算收益價(jià)格。

　　4、假設開(kāi)發(fā)法：也稱(chēng)剩余法、預期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法，是預測估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法

　　本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　假設開(kāi)發(fā)法的基本思想用下列模擬一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商思想活動(dòng)：

　　假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)有一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細分析這塊土地的內外部狀況和條件，

　　例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎設施完備程度、城市規劃設計條件、交通條件、周?chē)h(huán)境景觀(guān)等。根據土地的內外部狀和條件，

　　我知道了這塊土地在城市規劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建筑規模多大、什么檔次，

　　例如，是建住宅，還是建寫(xiě)字樓或商場(chǎng)、酒店等。在做了這些調研工作這后，我要預測這個(gè)建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì )賣(mài)到多高的價(jià)錢(qián)；

　　為了建造這個(gè)建筑物將需要多少支出，包括開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用，以及投資利息（我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。

　　這也是基于要會(huì )成本的考慮）；此外，我不能忘記在交易中要繳納有關(guān)稅費（包括在購買(mǎi)該土地時(shí)作為買(mǎi)方所需要繳納的契稅等稅費和出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣(mài)方所需要繳納的營(yíng)業(yè)稅）及要獲得開(kāi)發(fā)利潤。

　　預測了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。它等于預測的未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去各種開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等之后所剩的數額。

　　由此可看出，假設開(kāi)發(fā)法在形式上是評估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。

　　適用對象：具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。

　　步驟：調查了解待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況；選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；預測開(kāi)發(fā)所必要的支出及應獲得的正常利潤；進(jìn)行具體，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

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