城鎮住房制度改革

　　城鎮住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。我國傳統的城鎮住房制度是一種以國家統包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。

　　我國城鎮住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：

　　（一）城鎮住房制度改革的探索和試點(diǎn)階段

　　1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問(wèn)題。1980年4月，他更明確地提出了住房制度改革的總體構想，提出要走住房商品化的道路。同年6月，中共中央、國務(wù)院批轉了《全國基本建設工作會(huì )議匯報提綱》，正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。

　　1979年開(kāi)始實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)，中央撥款給西安、柳州、梧州、南寧四市，建房向居民出售。1980年試點(diǎn)擴大到50個(gè)城市，1981年又擴大到23個(gè)省、直轄市、自治區的60多個(gè)城市及部分縣鎮。

　　1982年開(kāi)始實(shí)行補貼出售住房的試點(diǎn)，即政府、單位、個(gè)人各負擔房?jì)r(jià)的1/3.1982年先在鄭州、常州、四平及沙市四市進(jìn)行試點(diǎn)。1984年國務(wù)院批準北京、上海、天津三個(gè)直轄市擴大試點(diǎn)。截至1985年底，全國共有160個(gè)城市和300個(gè)縣鎮實(shí)行了補貼售房，共出售住房1093萬(wàn)平方米。

　　自1986年以后，城鎮住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組”，下設辦公室，負責領(lǐng)導和協(xié)調全國的房改工作。這一時(shí)期的主要特點(diǎn)是針對傳統住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租為基本環(huán)節的改革思路。在總結試點(diǎn)工作經(jīng)驗的基礎上，1988年1月國務(wù)院召開(kāi)了“第一次全國住房制度改革工作會(huì )議”，同年2月國務(wù)院批準印發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組《關(guān)于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》（國發(fā)【1988】11號）這是國務(wù)院頒發(fā)的全面指導城鎮住房制度改革的重要文件，充分肯定了試點(diǎn)城市的做法和經(jīng)驗，確定了房改的目標、步驟和主要政策，對全國房改的工作進(jìn)行了部署，標志著(zhù)住房制度改革進(jìn)入了整體方案設計和全面試點(diǎn)階段。

　　（二）城鎮住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段

　　1991年城鎮住房制度改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，結束了一段時(shí)期以來(lái)的徘徊局面，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1991年6月，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續積極穩妥地進(jìn)行城鎮住房制度改革的通知》（國發(fā)【1991】30號），其中明確規定了城鎮住房制度改革的根本目的，重申了城鎮住房制度改革的有關(guān)政策，提出了部分產(chǎn)權理論，要求實(shí)行新房新制度，強調了國家統一政策的嚴肅性。

　　1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮住房制度改革的意見(jiàn)》，這是城鎮住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件，明確了城鎮住房制度改革的指導思想和根本目的，制定了城鎮住房制度改革的總體目標和分階段目標，提出了城鎮住房制度改革的四項基本原則，規定了城鎮住房制度改革的十二大政策，要求在1992年至1993年內在全國范圍內全面推進(jìn)城鎮住房制度改革。這標志著(zhù)城鎮住房制度改革已從探索和試點(diǎn)階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

　　1992年2月，國務(wù)院正式批復了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺實(shí)施，上海市實(shí)行了“五位一體”的房改實(shí)施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補貼、配房買(mǎi)債券、買(mǎi)房給優(yōu)惠、建立房委會(huì )五項措施。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗，在全國率先建立了住房公積金制度，開(kāi)辟了新的穩定的住宅資金籌集渠道。上海市住房制度改革方案的實(shí)施對全國的房改產(chǎn)生了巨大影響和推動(dòng)作用，引起了所謂“上海效應”。

　?。ㄈ┏擎傋》恐贫雀母锏纳罨腿鎸?shí)施階段

　　1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發(fā)【1994】43號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》），它是在認真總結10多年房改實(shí)踐經(jīng)驗的基礎上制定的，是指導今后一段時(shí)期房改工作的主要政策文件?！稕Q定》確定房改的根本目的是：建立與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實(shí)現住房商品化、社會(huì )化；加快住房建設，改善居住條件，滿(mǎn)足城鎮居民不斷增長(cháng)的住房需求。房改的基本內容可以概括為“三改四建”。“三改”即改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設投資由國家、單位統包的體制為國家、單位、個(gè)人三者合理負擔的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化運行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。“四建”即建立與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制相適應的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭為對象、具有社會(huì )保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。從而逐步實(shí)現住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！稕Q定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩步出售公有住房，加快經(jīng)濟適用住房的開(kāi)發(fā)建設，做好原有政策與《決定》的銜接工作等，標志著(zhù)城鎮住房制度改革已進(jìn)入深化和全面實(shí)施階段。

　　1998年7月3日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)【1998】23號），宣布從1998年下半年開(kāi)始，全國城鎮停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。新的深化城鎮住房制度改革的基本內容是：①停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；②建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系；③繼續推進(jìn)現有公有住房改革，培育和規范住房交易市場(chǎng)；④采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設；⑤發(fā)展住房金融；⑥加強住房物業(yè)管理。由于實(shí)施上述政策，使全國住房制度改革取得突破性的進(jìn)展，同時(shí)，也因此形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。