征地和房屋拆遷補償估價(jià)（法規第三章）

　　1、法律依據。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制定的實(shí)施細則和其他有關(guān)規定。

　　2、征地和拆遷補償估價(jià)是政策性、群眾性很強的一項估價(jià)工作。法律對補償標準、補償范圍、補償方式等都作了詳細的規定，估價(jià)師在此類(lèi)估價(jià)時(shí)，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規和政策以及當地政府的有關(guān)規定，更要準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質(zhì)。

　　3、征地補償估價(jià)。

　?、偻恋匮a償費（前三年平均產(chǎn)值的6-10倍）；②征用耕地的安置補助費（4-6倍）；③青苗補償費；④地上附著(zhù)物補償費；⑤房屋拆遷補償費。

　　4、房屋拆遷補償估價(jià)。

　?、傺a償對象。房屋所有人（被拆遷人）；②補償方式。貨幣補償和產(chǎn)權調換；③補償標準。貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)確定；④估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。

　　5、幾種拆遷類(lèi)型的處理方法。

　?、僭诩w土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的集體土地及地上房屋的估價(jià)，應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補償。

　?、谝婪ㄒ杂袃敵鲎?、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應包括土地使用權的補償估價(jià)，根據該土地使用權剩余年限所對應的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

　?、垡婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?，在估價(jià)中不應包括出讓金部分，只含該宗地基礎設施配套建設費和土地開(kāi)發(fā)以及其他費用。

　?、軐θ〉盟袡嗟姆课菁皹嬛?，估價(jià)時(shí)應從占有、使用、收益、處分四個(gè)方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。

　?、莶鸪`章建筑和超過(guò)批準權限的臨時(shí)建筑，不予補償。拆除未超過(guò)批準權限的臨時(shí)建筑，應當給予適當補償。估價(jià)時(shí)應按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。

　?、迣τ谝蛔诜康禺a(chǎn)拆遷補償估價(jià)，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內外裝修、裝飾、設備及其附屬物等，都不可遺落。

　　6、幾中特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)。

　?、俅芊?。估價(jià)時(shí)應將現狀拍照或攝影存檔，并辦理證據保全。

　?、谲姰a(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應將估價(jià)對象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規的規定辦理。

　　7、拆遷補償估時(shí)應注意的幾個(gè)問(wèn)題。

　?、俨疬w估價(jià)委托人必須合法（取得房屋拆遷許可證）；②拆遷對象必須合法（應為拆遷許可證范圍內的土地和房屋）；③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：新建、擴建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。④拆遷補償估價(jià)不應包括拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人應付的搬遷補助費、安置補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。⑤估價(jià)目的：拆遷補償估價(jià)；⑥價(jià)值標準：公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。