房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評估

　　1、法律依據。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣(mài)法》以及其他有關(guān)規定。

　　2、幾條相關(guān)法律。

　?、佟稉７ā返谖迨鍡l規定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對拍賣(mài)后新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。

　　以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，以實(shí)現抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=

　?、凇杜馁u(mài)法》第六條規定：拍賣(mài)標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)。

　　第五十六條規定：委托人、買(mǎi)受人與拍賣(mài)人約定傭金的比例。

　　委托人、買(mǎi)受人與拍賣(mài)人對傭金比例未作約定，拍賣(mài)成交的，拍賣(mài)人可以向委托人、買(mǎi)受人各收取不超過(guò)拍賣(mài)或者成交價(jià)5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣(mài)成交價(jià)成反比的原則確定。

　　拍賣(mài)未成交的，拍賣(mài)人可以向委托人收取約定的費用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣(mài)支出的合理費用。

　　3、房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評估的特點(diǎn)。

　?、購娭铺幏?。處分行為要在規定的時(shí)間內完成，如果拍賣(mài)不成，通常會(huì )由法院主持將拍賣(mài)標的物折價(jià)抵償債務(wù)。

　?、诳焖僮儸F。買(mǎi)受人無(wú)時(shí)間充分了解標的物，因此出價(jià)一般低于正常交易價(jià)格。

　?、凼袌?chǎng)需求面窄，推廣力度小。

　?、芟M者心理因素。認為處分被拍賣(mài)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )低于正常房地產(chǎn)價(jià)格。

　?、葙徺I(mǎi)者的額外支出。拍賣(mài)時(shí)所發(fā)生的費用以及產(chǎn)權轉移時(shí)所發(fā)生的費用，由于競買(mǎi)者要支付拍賣(mài)機構傭金，成為購買(mǎi)者的額外成本。估價(jià)時(shí)應該考慮是否扣除。

　　4、拍賣(mài)底價(jià)評估的技術(shù)路線(xiàn)。先確定拍賣(mài)市場(chǎng)的成交價(jià)格比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低的幅度，然后可以先按正常市場(chǎng)價(jià)格對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)，再按照這個(gè)偏低幅度對估價(jià)結果調減。

　　5、在建工程拍賣(mài)底價(jià)的評估。應充分考慮后續工程需投入的成本、費用，交接帶來(lái)的額外支出及不可預見(jiàn)費用，估價(jià)方法可選用假設開(kāi)發(fā)法、成本法、市場(chǎng)比較法。