二、房地產(chǎn)轉讓的條件

　　房地產(chǎn)轉讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉讓管理規定》都明確規定了房地產(chǎn)轉讓?xiě)敺系臈l件，采取排除法規定了下列房地產(chǎn)不得轉讓?zhuān)?/p>

　?。?）達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③同時(shí)規定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)。

　?。?）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。司法機關(guān)和行政機關(guān)可以根據合法請求人的申請或社會(huì )公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權利，如查封、限制轉移等。在權利受到限制期間，房地產(chǎn)權利人不得轉讓該項房地產(chǎn)。

　?。?）依法收回土地使用權的。在國家依法做出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權。

　?。?）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權、土地使用權為兩個(gè)或兩個(gè)以上權利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個(gè)或部分權利人的請求而轉讓。

　?。?）權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。

　?。?）未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的。

　?。?）法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。

　　例題1：下列房地產(chǎn)屬于不得轉讓情況包括（?。?br />　　A.依法收回土地使用權的
　　B.共有房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)其他共有人書(shū)面同意的
　　C.未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的
　　D.依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的
　　E.權屬有爭議的。

　　答案：ACE
　　解析：“共有房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)其他共有人書(shū)面同意的”和“依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的”，是可以轉讓的。

　　例題2：下列房地產(chǎn)不得轉讓的有（?。?005年試題）
　　A.共有的房地產(chǎn)
　　B.未解決權屬爭議的房地產(chǎn)
　　C.設定了抵押權的房地產(chǎn)
　　D.已被依法查封的房地產(chǎn)
　　E.已列入城市拆遷范圍內的房屋

　　答案：BD
　　解析：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉讓。建設部令第56號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉讓或者出租。國務(wù)院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

　?。ㄒ唬┬陆?、擴建、改建房屋；

　?。ǘ└淖兎课莺屯恋赜猛?；

　?。ㄈ┳赓U房屋。