2006年財政部發(fā)布了新的會(huì )計審計準則體系，共39項企業(yè)會(huì )計準則和48項注冊會(huì )計師審計準則，這標志著(zhù)適應中國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會(huì )計準則體系和注冊會(huì )計師審計準則體系正式建立。

　　新的企業(yè)會(huì )計準則體系，由1項基本準則、38項具體準則和相關(guān)應用指南構成。此次發(fā)布的企業(yè)會(huì )計準則體系強化了為投資者和社會(huì )公眾提供決策有用會(huì )計信息的新理念，實(shí)現了與國際慣例的趨同，首次構建了比較完整的有機統一體系，并為改進(jìn)國際財務(wù)報告準則提供了有益借鑒。企業(yè)會(huì )計準則體系（中華人民共和國財政部令第33號），自 2007年1月1日起在上市公司施行。

　　一、投資性房地產(chǎn)準則介紹

　　《企業(yè)會(huì )計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)準則）是本次企業(yè)會(huì )計準則體系中新增的一項重要內容，是為了規范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露而制定。

　　所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。主要包括已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

　　（一）如何對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行確認，計量和相關(guān)信息披露

　　1、準則第二章第七條規定：投資性房地產(chǎn)應當按照成本進(jìn)行初始計量。（1）外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。

　　此條規定進(jìn)行投資性房地產(chǎn)初始計量的方法是用評估方法中類(lèi)似成本法計算各項支出的方法進(jìn)行初始確認，達到企業(yè)會(huì )計初始計量的目的。

　　2、準則第三章第九條規定：企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，但本準則第十條規定的除外。準則第三章第十條規定：有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。采用公允價(jià)值模式計量的，應當同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計。

　　在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續計量中，采用公允價(jià)值模式和成本模式兩種方法進(jìn)行計量。達到相關(guān)條件公允價(jià)值模式應優(yōu)先成本模式。所謂“公允價(jià)值”是指買(mǎi)賣(mài)雙方均自愿地在對被交易資產(chǎn)相關(guān)情況擁有合理理解的情況下進(jìn)行公平交易而成交的金額。公允價(jià)值模式類(lèi)似房地產(chǎn)估價(jià)中通常所講的市場(chǎng)比較法。

　　3、準則第十九條規定：企業(yè)應當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：（1）投資性房地產(chǎn)的種類(lèi)、金額和計量模式；（2）采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)，以及減值準備的計提情況；（3）采用公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值的確定依據和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對損益的影響；（4）房地產(chǎn)轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響；（5）當期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。

　　此條規定表明企業(yè)在披露投資性房地產(chǎn)信息時(shí)，應提供成本模式或公允價(jià)值模式的計提資料和相關(guān)信息。此內容類(lèi)似于為企業(yè)提供一個(gè)完整的投資性房地產(chǎn)估價(jià)報告并敘述處置的影響因素。

　　（二）投資性房地產(chǎn)準則的意義

　　1、采用新會(huì )計準則對投資性房地產(chǎn)公允計價(jià)與國際準則接軌，更加方便了國際投資者橫向對比國內、國外企業(yè)的價(jià)值。對公司的資產(chǎn)增值信息更加透明，有利于公司在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)，從而有利于公司再融資，獲得資本市場(chǎng)的種種便利。從這個(gè)角度公允計價(jià)，可幫助企業(yè)更好的借助資本市場(chǎng)的力量來(lái)獲得發(fā)展。新會(huì )計準則的施行，通過(guò)物業(yè)重新估值將為上市房地產(chǎn)公司帶來(lái)數億甚至更多的帳面利潤，部分開(kāi)發(fā)商對此歡欣鼓舞。

　　相反假如當年房地產(chǎn)市道欠佳，公司的物業(yè)估值下跌，這都將直接拖累盈利，公司所能籌集的資金便捉襟見(jiàn)肘了，將產(chǎn)生諸多負面影響。所以投資性房地產(chǎn)重新的估值至關(guān)重要，對公司的發(fā)展將起到雙刃劍的作用。

　　2、新準則引入的公允價(jià)值計算法，對股票投資者意義重大。公允價(jià)值計算，更符合公司實(shí)際情況，而且能夠產(chǎn)生利潤。例如：某上市公司持有上海市某處房產(chǎn)，在1999年買(mǎi)入時(shí)價(jià)值8000萬(wàn)元。隨著(zhù)近幾年上海房地產(chǎn)價(jià)格的大幅飆升，該房產(chǎn)的市值已高達1.8億元?，F在該上市公司將該房產(chǎn)換出，如果按照原來(lái)的會(huì )計準則，仍將以8000萬(wàn)元的賬面價(jià)值來(lái)計算。

　　現在，若采用新準則的公允價(jià)值計算，則會(huì )產(chǎn)生1億元的利潤。對投資者而言，這是非常有好處的。

　　3、其中用成本法計價(jià)的方法，雖然要提取折舊或按期攤銷(xiāo)，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現金流的支出。從而將價(jià)值保留在了公司內，有利于股東利益。

　　4、國際會(huì )計準則（國際會(huì )計準則第40號——投資性房地產(chǎn)，香港會(huì )計準則第40號——投資物業(yè)）要求企業(yè)經(jīng)常對資產(chǎn)進(jìn)行重估，以使其帳面金額不至于與資產(chǎn)負債表日以公允價(jià)值確定的該項資產(chǎn)價(jià)值相差太大，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一旦變化，上市公司的財務(wù)報表將體現這一變化。對投資者而言，這樣做有以下好處：（1）土地和建筑物的公允價(jià)值通常是其市場(chǎng)價(jià)值，而國際會(huì )計準則要求的評估系由專(zhuān)業(yè)評估人士進(jìn)行，有助于投資者了解企業(yè)資產(chǎn)最近的真實(shí)價(jià)值。（2）固定資產(chǎn)按評估值計提折舊，可以衡量企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)水平，有助于公司管理層和投資者做出明智的決策。

　　新會(huì )計準則有諸多優(yōu)點(diǎn)，但如何具體操作？部分人士擔憂(yōu)：“公允價(jià)值不容易取得，關(guān)鍵看評估機構如何評估。在新的會(huì )計準則實(shí)施后，如何規范評估市場(chǎng)，成為重中之重。千萬(wàn)不能想怎么評就怎么評，一定要做到真正公允”。