影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、有關(guān)規劃和計劃等。

　　一、房地產(chǎn)制度政策

　　房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。

　　目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買(mǎi)賣(mài)；但土地所有權屬于國家或者農民集體，不能買(mǎi)賣(mài)，僅能通過(guò)征收方式由農民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒(méi)有所有權價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是土地使用權價(jià)格。如果同時(shí)存在著(zhù)所有權價(jià)格和使用權價(jià)格，則使用權價(jià)格一般會(huì )低于所有權價(jià)格。另外，土地使用權是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長(cháng)短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長(cháng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì )越高，反之會(huì )越低。中國的城市建設用地還是政府壟斷供應的，供地政策（包括供應量、供應結構和供應方式等）的變化會(huì )引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。此句話(huà)為重要結論。

　　在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn) 價(jià)格政策是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應管制或干預方 式、措施等，包括對房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)還是政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來(lái)看可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是高價(jià)格政策，另一類(lèi)是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過(guò)某些措施來(lái)抬高房地產(chǎn)價(jià)格；低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是，低價(jià)格政策并不意味著(zhù)造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平低下；同理，高價(jià)格政策也不意味著(zhù)造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對水平很高。

　　政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預方式，可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過(guò)一些其他措施或手段來(lái)調節價(jià)格。其中，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的，它們導致房地產(chǎn)價(jià)格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快時(shí)通過(guò)增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格；②規定按照合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本和利潤率來(lái)定價(jià)；③制定最高限價(jià)，規定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格；④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來(lái)穩定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。上述三段話(huà)為重要結論或者重要內容。

　　二、稅收政策

　　開(kāi)征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)稅收）， 會(huì )對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。但不同種類(lèi)的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計稅依據、稅率（或稅額標準）、征收方式方法、減免稅規定等的不同，導致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度不盡相同。分析房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先要區分它們的征收環(huán)節?？蓪⒎康禺a(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的、房地產(chǎn)轉讓環(huán)節的和房地產(chǎn)持有環(huán)節的。建設工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收相當于商品生產(chǎn)環(huán)節的稅收，例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調節稅。一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收，會(huì )增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設成本，從而會(huì )推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升；相反，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收，會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格下降（此句話(huà)為重要結論）但增加或減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收在短期內是否會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣(mài)方市場(chǎng)還是買(mǎi)方市場(chǎng)。賣(mài)方市場(chǎng)是求大于供、相對短缺、賣(mài)方掌握著(zhù)主動(dòng)權的市場(chǎng)，買(mǎi)方市場(chǎng)是供大于求、相對過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著(zhù)主動(dòng)權的市場(chǎng)。因此，如果是處于賣(mài)方市場(chǎng)，則增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收可以通過(guò)漲價(jià)轉嫁給房地產(chǎn)購買(mǎi)者，從而會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì )轉化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買(mǎi)方市場(chǎng)，則增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收 主要會(huì )使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)降低開(kāi)發(fā)利潤等而“內部消化”， 難以使房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收則會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格下降（此句話(huà)為重要結論）

　　房地產(chǎn)轉讓環(huán)節的稅收相當于商品流通環(huán)節的稅收，例如營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加（可視同稅金）、土地增值稅、印花稅、所得稅（企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅）、契稅?？疾旆康禺a(chǎn)轉讓環(huán)節的稅收對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先需要把它們分為向賣(mài)方征收的和向買(mǎi)方征收的。在上述稅收中，營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣(mài)方征收的，契稅是向買(mǎi)方征收的。一般地說(shuō)，增加賣(mài)方的稅收，比如開(kāi)征土地增值稅、消費稅， 會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格上升；反之，減少賣(mài)方的稅收，比如減免營(yíng)業(yè)稅，會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買(mǎi)方的稅收，比如提高契稅稅率，會(huì )抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格下降；反之，減免契稅，會(huì )刺激房地產(chǎn)需求，從而會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格上升（此句話(huà)為重要結論）

　　增加或減少賣(mài)方的稅收在短期內是否會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收，也要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣(mài)方市場(chǎng)還是買(mǎi)方市場(chǎng)。如果是處于賣(mài)方市場(chǎng)，則增加賣(mài)方的稅收可以通過(guò)漲價(jià)轉嫁給買(mǎi)方，從而會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少賣(mài)方的稅收則主要會(huì )使賣(mài)方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。如果是處于買(mǎi)方市場(chǎng)，則增加賣(mài)方的稅收主要會(huì )降低賣(mài)方的收益等而“內部消化”， 難以導致房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少賣(mài)方的稅收則會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格下降（此句話(huà)為重要結論）

　　房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收相當于商品使用環(huán)節的稅收，例如城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅（準備開(kāi)征，但目前尚未開(kāi)征）直接或者間接地對持有房地產(chǎn)課稅，比如開(kāi)征物業(yè)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說(shuō)增加了房地產(chǎn)使用成本，會(huì )使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì )抑制房地產(chǎn)投資和投機需求，從而會(huì )使房地產(chǎn)需求減少，導致房地產(chǎn)價(jià)格下降。對于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅會(huì )減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì )直接導致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上升（此句話(huà)為重要結論）

　　三、金融政策

　　房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其開(kāi)發(fā)、投資、消費均與金融密切相關(guān)。因此，金融政策的變化對房地產(chǎn)價(jià)格有影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴格控制或適度放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、購房貸款，上調或下調金融機構貸款基準利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數，延長(cháng)或縮短最長(cháng)購房貸款期限等等。例如，嚴格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì )減少未來(lái)的房地產(chǎn)供應量，從而會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格上升；采取諸如上調貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會(huì )減少房地產(chǎn)需求，從而會(huì )降低房地產(chǎn)價(jià)格（此句話(huà)為重要結論）

　　四、特殊政策

　　國家鼓勵東部地區率先發(fā)展、實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)、振興東北地區老工業(yè)基地、促進(jìn)中部地區崛起等重大決策，以及設立沿海開(kāi)放城市、建立經(jīng)濟特區、設立開(kāi)發(fā)區， 相應實(shí)行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開(kāi)放措施、國家給予必要的支持等等，往往會(huì )提高這些地區的房地產(chǎn)價(jià)格。例如，深圳變?yōu)榻?jīng)濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策，中央決定開(kāi)發(fā)開(kāi)放上海浦東，重慶市升格為直轄市，都使這些地區的房地產(chǎn)價(jià)格有較大上漲。

　　五、相關(guān)規劃和計劃

　　政府的規劃和計劃是重要的公共政策。影響房地產(chǎn)價(jià)格的規劃和計劃很多，如國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、國土整治規劃、城鎮體系規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃、年度建設用地計劃、住房建設規劃。特別是其中的國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃，它們的編制、調整和修訂，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。

　　城市規劃是為了實(shí)現一定時(shí)期內城市的經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規模和發(fā)展方向，合理利用城市土地和空間資源，協(xié)調城市各項用地和空間布局以及對城市各項建設活動(dòng)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規劃對房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，例如，如果城市規劃將某個(gè)地區列為重點(diǎn)發(fā)展區域，則這個(gè)地區的房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì )上漲。

　　土地利用總體規劃是在一定區域內，根據國家社會(huì )經(jīng)濟可持續發(fā)展的要求和 當地自然、經(jīng)濟、社會(huì )條件，對土地的開(kāi)發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時(shí)間上所作的總體安排。土地供應計劃指標是指在劃撥或出讓國有土地使用權時(shí)使用的指標。土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃中確定的建設用地總量、農用地轉用量以及國有建設用地供應數量、用途結構、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應狀況，從而對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以及商品房的價(jià)格有很大的影響。當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應量減少時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì )上升，反之會(huì )下降。