1、運用成本法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)成本、稅費、開(kāi)發(fā)利潤等資料；2估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；3估算折舊；4求出積算價(jià)格。

　　2、重置價(jià)格或重建價(jià)格，應是重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤之和，其構成包括下列內容：l土地取得費用；2開(kāi)發(fā)成本；3管理費用；4投資利息；5銷(xiāo)售稅費；6開(kāi)發(fā)利潤。注：開(kāi)發(fā)利潤應以上地取得費用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎，根據開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來(lái)求取。

　　3、具體估價(jià)中估價(jià)對象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構成內容，應根據估價(jià)對象的實(shí)際情況，在第2條列舉的價(jià)格構成內容的基礎上酌予增減，并應在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。

　　4、同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。

　　5、求取土地的重置價(jià)格，應直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。

　　6、建筑物的重置價(jià)格重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過(guò)政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來(lái)求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計算。建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價(jià)。建筑物的重建價(jià)格，宜用于有特殊保護價(jià)值的建筑物的估價(jià)。

　　7、成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。

　　8、建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分，修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復部分；反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。

　　9、扣除折舊后的建筑物現值可采用下列公式求?。?1直線(xiàn)法下的建筑物理值計算公式：V= C-（C- S）t/N（9- 1） 2雙倍余額遞減法下的建筑物現值計算公式：V= C- （1- Z/N（5.4.9-2） 3成新折扣法下的建筑物現值計算公式：V= C·Q（5.4.9-3）式中V——建筑物現值（元，元／M2）；C——建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格（元，元／M2） ； S ——建筑物預計凈殘值（元，元/ M2 ；T ——建筑物已使用年限（年）；N ——建筑物耐用年限（年）；Q——建筑物成新率（% ）。 注：無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價(jià)人員都應親臨估價(jià)對象現場(chǎng)，觀(guān)察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據建筑物的建成時(shí)間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

　　10、建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限。估價(jià)采用的耐用年限應為經(jīng)濟耐用年限。經(jīng)濟耐用年限應根據建筑物的建筑結構、用途和維修保養情況，結合市場(chǎng)狀況、周?chē)h(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等綜合判斷。

　　11、估價(jià)中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應為： 1建筑物的建設期不計八耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計； 2建筑物耐用年限短于土地使用權年限時(shí)，應按建筑物耐用年限討算折舊； 3建筑物耐用年限長(cháng)于土地使用權年限時(shí)，應按土地使用權年限計算折舊； 4建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時(shí)，應按建筑物耐用年限計算折舊； 5建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時(shí)，應按建筑物已使用年限加上地使用權剩余年限計算折舊。

　　12、積算價(jià)格應為重置價(jià)格或重建價(jià)格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價(jià)格加上建筑的現值，必要時(shí)還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價(jià)值損失。

　　13、新開(kāi)發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周?chē)h(huán)境等因素給予適當修正。