09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導:物權法解釋?zhuān)ㄊ澹?/h1>
物權法解釋?zhuān)旱谑鍡l[合同效力和物權效力區分]
第十五條 當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。
[解釋]本條是關(guān)于合同效力和物權效力區分的規定。
本條規定的內容,在民法學(xué)中稱(chēng)為物權變動(dòng)與其基礎關(guān)系或者說(shuō)原因關(guān)系的區分原則。以發(fā)生物權變動(dòng)為目的的基礎關(guān)系,主要是合同,它屬于債權法律關(guān)系的范疇,成立以及生效應該依據合同法來(lái)判斷。民法學(xué)將這種合同看成是物權變動(dòng)的原因行為。不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)只能在登記時(shí)生效,依法成立生效的合同也許不能發(fā)生物權變動(dòng)的結果。這可能是因為物權因客觀(guān)情勢發(fā)生變遷,使得物權的變動(dòng)成為不可能;也可能是物權的出讓人“一物二賣(mài)”,其中一個(gè)買(mǎi)受人先行進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記,其他的買(mǎi)受人便不可能取得合同約定轉讓的物權。有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同和物權的設立、變更、轉讓和消滅本身是兩個(gè)應當加以區分的情況。除非法律有特別規定,合同一經(jīng)成立,只要不違反法律的強制性規定和社會(huì )公共利益,就可以發(fā)生效力。合同只是當事人之間的一種合意,并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對民事權利的變動(dòng)而設定的,它是與物權的變動(dòng)聯(lián)系在一起的,是一種物權變動(dòng)的公示的方法。登記并不是針對合同行為,而是針對物權的變動(dòng)所采取的一種公示方法,如果當事人之間僅就物權的變動(dòng)達成合意,而沒(méi)有辦理登記,合同仍然有效。例如,當事人雙方訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后,合同就已經(jīng)生效,如果沒(méi)有辦理登記手續,房屋所有權不能發(fā)生移轉,但買(mǎi)受人基于有效合同而享有的占有權仍然受到保護。違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。依不同情形,買(mǎi)受人可以請求債務(wù)人實(shí)際履行合同,即請求出賣(mài)人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉讓登記,或者請求債務(wù)人賠償損失。
區分合同效力和登記的效力為我國民法學(xué)界普遍贊同。有的學(xué)者提出,區分原則具有如下幾個(gè)方面的實(shí)際意義:第一,有利于保護買(mǎi)受人依據合同所享有的占有權。在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立以后,即使沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)權利移轉的登記手續,但是,因為合同已經(jīng)生效,所以依據有效合同而交付之后,買(mǎi)受人因此享有的占有權仍然受到保護。即使買(mǎi)受人不享有物權,但是可以享有合法的占有權,針對第三人的侵害不動(dòng)產(chǎn)的行為,可以提起占有之訴。第二,有利于確立違約責任。如果一方在合同成立之后沒(méi)有辦理登記,或者拒絕履行登記義務(wù),由于合同已經(jīng)成立并生效,此種拒不履行登記的行為構成違約,應當承擔相應的違約責任。假如未辦理登記導致合同無(wú)效,非違約方將無(wú)法要求違約方承擔違約責任。第三,有利于保護無(wú)過(guò)錯一方當事人。當事人之間買(mǎi)賣(mài)房屋未經(jīng)登記的情況錯綜復雜,如果以登記為合同生效要件,則在因出賣(mài)人的原因而未辦理登記手續的情況下,在房屋價(jià)格上漲之后,出賣(mài)人有可能以未辦理登記將導致合同無(wú)效為理由,要求確認合同無(wú)效并返還房屋,這有可能鼓勵一些不法行為人規避法律,甚至利用房屋買(mǎi)賣(mài)欺詐他人,而損害的卻是善意的買(mǎi)受人的利益。特別是在房屋已經(jīng)交付使用,買(mǎi)受人對房屋已進(jìn)行了重大修繕的情況下,如果因未登記而確認合同無(wú)效并返還房屋,這確實(shí)會(huì )妨礙現有的財產(chǎn)秩序。如果嚴格地區分合同效力和登記效力.則可以防止此種現象的發(fā)生。
學(xué)者一般認為,區分兩種效力不但是科學(xué)的,符合物權為排他權而債權為請求權的基本法理,而且被民法實(shí)踐證明對分清物權法和債權法的不同作用范圍,區分當事人的不同法律責任,保障原因合同當事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原則。曾有一段時(shí)期,我國的司法實(shí)踐以及一些立法,對這個(gè)問(wèn)題有不同的認識。目前,無(wú)論是民法學(xué)界,還是法律規定和司法實(shí)踐,對于區分合同效力和登記效力,在認識上已經(jīng)基本一致。合同法第四十四條規定,依法成立的合同,自成立時(shí)生效。合同法還規定了導致合同無(wú)效的各種情形,在這些情形中,并沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)物權未依法登記的規定。雖然擔保法有抵押合同自登記之日起生效的規定,但本法在擔保物權編抵押權一章,改變了這一規定,即不動(dòng)產(chǎn)抵押登記,只產(chǎn)生抵押權生效的效力。司法實(shí)踐也明確了區分合同效力與登記效力的原則,如最高人民法院1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》規定,“轉讓合同簽訂后,雙方當事人應按合同約定和法律規定,到有關(guān)主管部門(mén)辦理土地使用權變更登記手續,一方拖延不辦,并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無(wú)效的,人民法院不予支持,應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。”該解答明確


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