第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)投資的概念、形式、風(fēng)險及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節投資與房地產(chǎn)投資

　　一、投資概述

　?。ㄒ唬┩顿Y的概念

　?。ǘ┩顿Y的分類(lèi)

　　1．短期投資和長(cháng)期投資

　　2．直接投資和間接投資

　　3．金融投資和實(shí)物投資

　　4．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

　?。ㄈ┩顿Y的特性

　?。ㄋ模┩顿Y的作用

　　1．投資是一個(gè)國家經(jīng)濟增長(cháng)的基本推動(dòng)力

　　2．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

　　3．投資可以促進(jìn)人民生活水平提高

　　4．投資有利于國家的社會(huì )穩定和國際交往

　　二、房地產(chǎn)投資概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資的概念

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資的分類(lèi)

　　1．按投資主體劃分

　　2．按經(jīng)濟活動(dòng)類(lèi)型劃分

　　3．按物業(yè)類(lèi)型劃分

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資的特性

　　1．區位選擇異常重要

　　2．適于進(jìn)行長(cháng)期投資

　　3．需要適時(shí)的更新改造投資

　　4．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險

　　5．變現性差

　　6．易受政策影響

　　7．依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理

　　8．存在效益外溢和轉移

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)投資的作用

　　第二節房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　一、房地產(chǎn)直接投資

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)置業(yè)投資

　　二、房地產(chǎn)間接投資

　?。ㄒ唬┩顿Y房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　?。ǘ┩顿Y房地產(chǎn)投資信托基金

　?。ㄈ┵徺I(mǎi)住房抵押支持證券

　　三、房地產(chǎn)投資的利弊

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資之利

　　1．相對較高的收益水平

　　2．易于獲得金融機構的支持

　　3．能抵消通貨膨脹的影響

　　4．提高投資者的資信等級

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資之弊

　　1．投資數額巨大

　　2．投資回收期較長(cháng)

　　3．需要專(zhuān)門(mén)的知識和經(jīng)驗

　　第三節房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念

　?。ㄒ唬╋L(fēng)險的定義

　?。ǘ╋L(fēng)險分析的目的

　　二、房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險

　?。ㄒ唬┩ㄘ浥蛎涳L(fēng)險

　?。ǘ┦袌?chǎng)供求風(fēng)險

　?。ㄈ┲芷陲L(fēng)險

　?。ㄋ模┳儸F風(fēng)險

　?。ㄎ澹├曙L(fēng)險

　?。┱唢L(fēng)險

　?。ㄆ撸┱物L(fēng)險

　?。ò耍┗蛉粨p失風(fēng)險

　　三、房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險

　?。ㄒ唬┦找娆F金流風(fēng)險

　?。ǘ┪磥?lái)運營(yíng)費用風(fēng)險

　?。ㄈ┵Y本價(jià)值風(fēng)險

　?。ㄋ模C會(huì )成本風(fēng)險

　?。ㄎ澹r(shí)間風(fēng)險

　?。┏钟衅陲L(fēng)險

　　四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　第四節風(fēng)險與投資組合

　　一、投資組合理論

　　二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　考試要求

　　1．了解投資的概念、分類(lèi)、特性和作用；

　　2．掌握房地產(chǎn)投資的概念、分類(lèi)、特點(diǎn)及作用；

　　3．掌握房地產(chǎn)直接投資；

　　4．掌握房地產(chǎn)間接投資；

　　5．熟悉房地產(chǎn)投資的利弊；

　　6．掌握房地產(chǎn)投資的風(fēng)險；

　　7．了解風(fēng)險與投資組合。

　　第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運行

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)結構與描述指

　　標、市場(chǎng)運行規律、政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境

　　三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變的社會(huì )經(jīng)濟力量

　?。ㄒ唬┙鹑跇I(yè)的發(fā)展

　?。ǘ┬畔?、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

　?。ㄈ┥a(chǎn)和工作方式的轉變

　?。ㄋ模┤宋沫h(huán)境的變化

　?。ㄎ澹┳匀画h(huán)境的變化

　?。┱沃贫鹊淖冞w

　　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

　?。ㄒ唬┩恋厮姓呋虍斍暗耐恋厥褂谜?/p>

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)商

　?。ㄈ┱罢畽C構

　?。ㄋ模┙鹑跈C構

　?。ㄎ澹┙ㄖ邪?/p>

　?。?zhuān)業(yè)顧問(wèn)

　　1．建筑師

　　2．工程師

　　3．會(huì )計師

　　4．造價(jià)工程師或經(jīng)濟師

　　5．房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀人

　　6．律師

　?。ㄆ撸┫M者或買(mǎi)家

　　第二節房地產(chǎn)市場(chǎng)結構與指標

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結構

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細分

　?。ㄒ唬┌吹赜蚍秶毞?/p>

　?。ǘ┌捶康禺a(chǎn)用途細分

　?。ㄈ┌丛隽看媪考毞?/p>

　?。ㄋ模┌唇灰追绞郊毞?/p>

　?。ㄎ澹┌茨繕耸袌?chǎng)細分

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標

　?。ㄒ唬┕┙o指標

　?。ǘ┬枨笾笜?/p>

　?。ㄈ┦袌?chǎng)交易指標

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)監測與預警指標

　　第三節房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)供給的壟斷性

　?。ǘ┦袌?chǎng)需求的廣泛性和多樣性

　?。ㄈ┦袌?chǎng)交易的復雜性

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)價(jià)格與位置密切相關(guān)

　?。ㄎ澹┐嬖趶V泛的經(jīng)濟外部性

　?。┦袌?chǎng)信息的不對稱(chēng)性

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　?。ㄒ唬┡渲么媪糠康禺a(chǎn)資源和利益

　?。ǘ╋@示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　?。ㄈ┲笇Ч┙o以適應需求的變化

　　1．建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來(lái)物業(yè)的使用方式

　　2．某類(lèi)物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

　?。ㄋ模┲笇д贫茖W(xué)的土地供給計劃

　?。ㄎ澹┮龑枨筮m應供給條件的變化

　　第四節房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行規律

　　一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)空間市場(chǎng)

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的定義

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的原因

　?。ㄈ﹤鹘y房地產(chǎn)周期理論的主要內容

　?。ㄋ模┓治龇康禺a(chǎn)周期運動(dòng)的新觀(guān)念

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　?。┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　三、房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)泡沫及成因

　　1．房地產(chǎn)泡沫的定義

　　2．房地產(chǎn)泡沫的成因

　?。ǘ?ldquo;過(guò)度開(kāi)發(fā)”及誘因

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　2．過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區別與聯(lián)系

　　1．房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區別

　　2．房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的聯(lián)系

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)泡沫的衡量

　　第五節房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預

　　一、政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)失靈

　?。ǘ┳》繂?wèn)題和住房保障

　?。ㄈ┖暧^(guān)經(jīng)濟周期循環(huán)

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　二、政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　?。ㄒ唬┩恋毓?/p>

　?。ǘ┙鹑谡?/p>

　?。ㄈ┳》空?/p>

　?。ㄋ模┏鞘幸巹?/p>

　?。ㄎ澹┑貎r(jià)政策

　?。┒愂照?/p>

　?。ㄆ撸┳饨鹂刂?/p>

　　三、政府規范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施

　?。ㄒ唬┙∪袌?chǎng)準入制度

　?。ǘ┩苿?dòng)行業(yè)誠信體系建設

　?。ㄈ┮幏督灰壮绦?/p>

　?。ㄋ模┘訌姰a(chǎn)權管理

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義、運行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變的社會(huì )經(jīng)濟力量和房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者；

　　2．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)結構與指標；

　　3．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能；

　　4．熟悉房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)；

　　5．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)；

　　6．了解房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱；

　　7．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預。

　　第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序各階段工作內容以及對獲取土地、建設過(guò)程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序

　　第二節投資機會(huì )選擇與決策分析

　　一、投資機會(huì )選擇

　　二、投資決策分析

　　第三節前期工作

　　一、獲取土地

　?。ㄒ唬┩恋貎渑c土地一級開(kāi)發(fā)

　　1．土地儲備

　　2．土地一級開(kāi)發(fā)

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑

　　1．土地使用權出讓

　　2．土地使用權劃撥

　　3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉讓

　　4．與當前土地使用權擁有者合作

　　二、確定規劃設計方案并獲得規劃許可

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)項目選址、定點(diǎn)審批階段

　?。ǘ督ㄔO用地規劃許可證》申領(lǐng)階段

　?。ㄈ┰O計方案審查階段

　?。ㄋ模督ㄔO工程規劃許可證》申請階段

　　三、建設工程招標

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)建設項目的招標方式

　　1．公開(kāi)招標

　　2．邀請招標

　?。ǘ┱袠藱C構

　　1．招標過(guò)程中的決策活動(dòng)

　　2．招標中的日常事務(wù)工作

　　3．招標工作小組組成人員

　?。ㄈ┱袠顺绦?/p>

　　1．申請招標

　　2．編制招標文件

　　3．編制招標工程標底

　　4．確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函

　　5．投標人資格審查

　　6．招標工程交底及答疑

　　7．開(kāi)標、評標和決標

　　8．簽訂合同

　　四、開(kāi)工申請與審批

　?。ㄒ唬┥暾堫I(lǐng)取《建設工程施工許可證》應具備的條件

　?。ǘ┥暾堔k理《建設工程施工許可證》的程序

　　五、前期工作的其他環(huán)節

　　第四節建設階段

　　一、質(zhì)量控制

　?。ㄒ唬υ牧系臋z驗

　?。ǘこ滩捎玫呐涮自O備進(jìn)行檢驗

　?。ㄈ┐_立施工中控制質(zhì)量的具體措施

　?。ㄋ模┐_立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

　　二、進(jìn)度控制

　?。ㄒ唬┕こ踢M(jìn)度計劃的編制

　?。ǘ┻M(jìn)度管理及計劃調整

　　1．橫道圖法

　　2．網(wǎng)絡(luò )計劃

　?。ㄈ┢渌涮走M(jìn)度計劃

　?。ㄋ模┻M(jìn)度控制中應關(guān)注的因素

　　三、成本控制

　?。ㄒ唬┏杀究刂频闹饕ぷ鲀热?/p>

　　1．編制成本計劃，確定成本控制的目標

　　2．審查施工組織設計和施工方案

　　3．控制工程款的動(dòng)態(tài)結算

　　4．控制工程變更

　?。ǘ┛刂乒こ坛杀镜淖龇ê褪侄?/p>

　　1．強化“成本”意識，加強全面管理

　　2．確定成本控制的對象

　　3.完善成本控制制度

　　4．制定有效的獎勵措施

　　四、合同管理

　?。ㄒ唬┖贤芾淼淖饔?/p>

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要合同關(guān)系

　?。ㄈ┖贤芾淼闹饕ぷ鲀热?/p>

　　五、安全管理

　　六、竣工驗收

　?。ㄒ唬┛⒐を炇盏囊?/p>

　?。ǘ┛⒐を炇盏囊罁?/p>

　?。ㄈ┛⒐を炇盏墓ぷ鞒绦?/p>

　　1．單項工程竣工驗收

　　2．綜合驗收

　　3．竣工驗收備案

　?。ㄋ模┛⒐そY算

　?。ㄎ澹┚幹瓶⒐n案

　　1．技術(shù)資料的內容

　　2．繪制竣工圖

　　第五節租售階段

　　一、選擇物業(yè)銷(xiāo)售形式

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售

　?。ǘ┪蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構銷(xiāo)售

　　1．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的作用

　　2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的代理形式

　?。ㄈ┻x擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應注意的問(wèn)題

　　1．充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

　　2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可投人市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的資源

　　3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構過(guò)往的業(yè)績(jì)

　　4．針對物業(yè)的類(lèi)型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構

　　5．認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　二、制定租售方案

　?。ㄒ唬┏鲎膺€是出售

　?。ǘ┳馐圻M(jìn)度

　?。ㄈ┳馐蹆r(jià)格

　　1．成本導向定價(jià)

　　2．購買(mǎi)者導向定價(jià)

　　3．競爭導向定價(jià)

　　三、制定宣傳與廣告策略

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)宣傳策略

　　1．確定宣傳目標

　　2．選擇宣傳的信息與工具

　　3．實(shí)施宣傳方案

　　4．評價(jià)宣傳效果

　?。ǘV告策略

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念及其一般程序；

　　2．熟悉投資機會(huì )選擇與決策分析；

　　3．了解獲取土地；

　　4．熟悉確定規劃設計方案并獲得規劃許可；

　　5．熟悉建設工程招標；

　　6．熟悉開(kāi)工申請與審批；

　　7．了解前期工作的其他環(huán)節；

　　8．熟悉建設階段；

　　9．掌握選擇物業(yè)租售形式；

　　10．掌握制定租售方案；

　　11．了解制定宣傳與廣告策略。

　　第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調查與分析

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場(chǎng)調查、分析、預測、細分必及選擇目標市場(chǎng)的實(shí)際操作能力和知識的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節市場(chǎng)調查

　　一、市場(chǎng)調查的意義和內容

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)調查的重要性

　?。ǘ┦袌?chǎng)調查內容

　　1．國內外市場(chǎng)環(huán)境調查

　　2．技術(shù)發(fā)展調查

　　3. 市場(chǎng)需求容量調查

　　4．消費者和消費者行為調查

　　5．競爭情況調查

　　6．市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調查

　　二、市場(chǎng)調查的步驟

　?。ㄒ唬┐_定問(wèn)題和調查目標

　?。ǘ┲贫ㄕ{查計劃

　　1．資料來(lái)源

　　2．調查方法

　　3．調查手段

　　4．抽樣方案

　　5．聯(lián)系方法

　?。ㄈ┦占畔?/p>

　?。ㄋ模┓治鲂畔?/p>

　?。ㄎ澹﹫蟾娼Y果

　　三、對市場(chǎng)調查的分析與評估

　　第二節市場(chǎng)分析的手段與方法

　　一、市場(chǎng)規模的估計

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)需求分析的基本概念

　　1．市場(chǎng)規模

　　2．市場(chǎng)總需求

　?。ǘ┦袌?chǎng)需求預測

　　二、市場(chǎng)趨勢分析

　?。ㄒ唬┵徺I(mǎi)者意圖調查法

　?。ǘ╀N(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法

　?。ㄈ?zhuān)家意見(jiàn)法

　?。ㄋ模r(shí)間序列分析法

　　1．簡(jiǎn)單平均法

　　2．移動(dòng)平均法

　　3．加權移動(dòng)平均法

　　4．指數平滑法

　?。ㄎ澹┫嚓P(guān)分析法

　　1．回歸分析法

　　2．市場(chǎng)因子推演法

　　第三節 目標市場(chǎng)的細分與選擇

　　一、市場(chǎng)細分

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)細分與細分市場(chǎng)

　?。ǘ┦袌?chǎng)細分的依據

　?。ㄈ┦袌?chǎng)細分的標準

　?。ㄋ模┫M者偏好模式與市場(chǎng)細分

　　1．同質(zhì)偏好

　　2．分散偏好

　　3．集群偏好

　?。ㄎ澹┦袌?chǎng)細分的程序

　　二、目標市場(chǎng)選擇

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)集中化

　?。ǘ┻x擇專(zhuān)業(yè)化

　?。ㄈ┊a(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)專(zhuān)業(yè)化

　?。ㄎ澹┤娓采w

　?。┐罅慷ㄖ?/p>

　　三、市場(chǎng)定位

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)定位的含義和方式

　?。ǘ┦袌?chǎng)定位的步驟

　?。ㄈ┦袌?chǎng)定位戰略

　　第四節競爭者分析

　　一、識別競爭者

　?。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)競爭觀(guān)念

　?。ǘ┦袌?chǎng)競爭觀(guān)念

　　二、確定競爭者的目標

　　三、確定競爭者的戰略

　　四、判斷競爭者的反應模式

　?。ㄒ唬娜莶黄刃透偁幷?/p>

　?。ǘ┻x擇型競爭者

　?。ㄈ﹥疵托透偁幷?/p>

　?。ㄋ模╇S機型競爭者

　　五、企業(yè)應采取的對策

　?。ㄒ唬└偁幷叩膹娙?/p>

　?。ǘ└偁幷吲c本企業(yè)的相似程度

　?。ㄈ└偁幷弑憩F的好壞

　　第五節消費者購買(mǎi)行為分析

　　一、消費者市場(chǎng)及其購買(mǎi)對象

　?。ㄒ唬┫M者市場(chǎng)及其特性

　?。ǘ┫M者市場(chǎng)的購買(mǎi)對象

　　1．便利品

　　2．選購品

　　3．特殊品

　　二、影響消費者購買(mǎi)行為的主要因素

　?。ㄒ唬┥鐣?huì )文化因素

　　1．文化因素

　　2．社會(huì )因素

　?。ǘ﹤€(gè)人因素

　　1．年齡

　　2．性別、職業(yè)、受教育程度

　　3．經(jīng)濟狀況

　　4．生活方式

　　5．個(gè)性和自我形象

　?。ㄈ┬睦硪蛩?/p>

　　1．動(dòng)機

　　2．感覺(jué)

　　3．學(xué)習

　　4．信念和態(tài)度

　　三、消費者購買(mǎi)決策過(guò)程

　?。ㄒ唬﹨⑴c購買(mǎi)的角色

　?。ǘ┵徺I(mǎi)行為類(lèi)型

　　1．習慣性購買(mǎi)行為

　　2．尋求多樣化購買(mǎi)行為

　　3．化解不協(xié)調購買(mǎi)行為

　　4.復雜購買(mǎi)行為

　?。ㄈ┵徺I(mǎi)決策過(guò)程

　　1．引起需要

　　2．信息收集

　　3．方案評價(jià)

　　4．購買(mǎi)決策

　　5．購后行為

　　第六節房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)分析報告

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作甩

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析的概念

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析的作用

　　1．開(kāi)發(fā)商

　　2．投資者和金融機構

　　3．設計入員

　　4．營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理

　　5．地方政府

　　6．租戶(hù)和購房者。

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)區域的確定

　　1．影響市場(chǎng)區域形狀和大小的關(guān)鍵因素

　　2．物業(yè)類(lèi)型和市場(chǎng)分析目的對確定市場(chǎng)區域的影響

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容

　?。ㄒ唬┖暧^(guān)因素分析

　?。ǘ┦袌?chǎng)狀況分析

　　1．供給分析

　　2．需求分析

　　3．競爭分析

　　4．市場(chǎng)占有率分析

　?。ㄈ┫嚓P(guān)因素分析

　　1．住宅項目

　　2．寫(xiě)字樓項目

　　3．商業(yè)購物中心項目

　　4．工業(yè)或倉儲項目

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告

　　考試要求

　　1．了解市場(chǎng)調查的意義、內容和步驟；

　　2．了解對市場(chǎng)調查的分析與評估；

　　3．熟悉市場(chǎng)規模的估計；

　　4．熟悉市場(chǎng)趨勢分析中的購買(mǎi)者意圖調查法、銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法、專(zhuān)家意見(jiàn)法和時(shí)間序列分析法；

　　5．了解市場(chǎng)趨勢分析中的相關(guān)分析法；

　　6．熟悉市場(chǎng)細分；

　　7．熟悉目標市場(chǎng)選擇；

　　8．掌握市場(chǎng)定位；

　　9．了解競爭者分析；

　　10．熟悉消費者購買(mǎi)行為分析；

　　11．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)分析報告。

　　第五章 現金流量與資金時(shí)間價(jià)值

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對現金流量、資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念、復利計算公式、復利系數的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節現金流量

　　一、現金流量的概念

　　二、現金流量圖

　　三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現金流量

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售模式現金流量圖

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)—持有—出租—出售模式現金流量圖

　?。ㄈ┵徺I(mǎi)—持有—出租—出售模式現金流量圖

　?。ㄋ模┵徺I(mǎi)—更新改造—出售模式現金流量圖

　?。ㄎ澹┵徺I(mǎi)—更新改造—出租—出售模式現金流量圖

　　第二節資金時(shí)間價(jià)值

　　一、資金時(shí)間價(jià)值的概念

　　二、利息與利率

　?。ㄒ唬├?/p>

　?。ǘ├?/p>

　?。ㄈ├实臎Q定和影響因素

　　1．古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論

　　2．流動(dòng)性偏好利率理論

　　3．可貸資金利率理論

　　4．IS—LM曲線(xiàn)模型的利率理論

　　5．馬克思的利率決定理論

　　6．影響利率的其他因素

　　三、單利計息與復利計息

　?。ㄒ唬﹩卫嬒?/p>

　?。ǘ屠嬒?/p>

　　四、名義利率與實(shí)際利率

　?。ㄒ唬┟x利率與實(shí)際利率的概念

　?。ǘ┟x利率與實(shí)際利率的關(guān)系式

　　第三節資金等效值與復利計算

　　一、資金等效值的概念

　　二、復利計算

　?。ㄒ唬┏Ｓ梅?/p>

　?。ǘ┕脚c系數

　　1．一次支付的現值系數和終值系數

　　2．等額序列支付的現值系數和資金回收系數

　　3．等額序列支付的終值系數和儲存基金系數

　　4．等差序列的現值系數和年費用系數

　　5．等比序列的現值系數和年費用系數

　?。ㄈ屠禂档臉藴时硎痉?/p>

　　三、復利系數的應用

　　考試要求

　　1．掌握現金流量；

　　2．掌握資金時(shí)間價(jià)值的概念；

　　3．掌握利息與利率；

　　4．了解古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論、流動(dòng)性偏好利率理論、可貸資金利率理論、IS—LM曲線(xiàn)模型的利率理論和馬克思的利率決定理論；

　　5．熟悉影響利率的其他因素；

　　6．掌握單利計息與復利計息；

　　7．掌握名義利率與實(shí)際利率；

　　8．掌握資金等效值與復利計算。

　　第六章 經(jīng)濟評價(jià)指標與方法

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果、各類(lèi)經(jīng)濟評價(jià)指標及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節效益和費用識別

　　一、投資與成本

　?。ㄒ唬V義投資與成本的概念

　　1．投資

　　2．成本

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1．開(kāi)發(fā)項目總投資

　　2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

　　3．經(jīng)營(yíng)成本

　　4．期間費用

　　二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤和稅金

　?。ㄒ唬┙?jīng)營(yíng)收入

　?。ǘ├麧?/p>

　?。ㄈ┒惤?/p>

　　1．經(jīng)營(yíng)稅金及附加

　　2．城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　3．企業(yè)所得稅

　　三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現形式

　?。ㄒ唬┲脴I(yè)投資

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)投資

　　第二節經(jīng)濟評價(jià)指標

　　一、投資回收與投資回報

　　二、經(jīng)濟評價(jià)指標體系

　　三、通貨膨脹的影響

　　第三節動(dòng)態(tài)盈利能力指標及其計算

　　一、財務(wù)凈現值

　　二、財務(wù)內部收益率

　　三、動(dòng)態(tài)投資回收期

　　第四節靜態(tài)盈利能力指標及其計算

　　一、成本利潤率與銷(xiāo)售利潤率

　?。ㄒ唬┏杀纠麧櫬?/p>

　?。ǘ╀N(xiāo)售利潤率

　　二、投資利潤率

　　三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

　?。ㄒ唬┵Y本金利潤率

　?。ǘ┵Y本金凈利潤率

　　四、靜態(tài)投資回收期

　　五、現金回報率與投資回報率

　?。ㄒ唬┈F金回報率

　?。ǘ┩顿Y回報率

　　第五節清償能力指標及其計算

　　一、利息

　　二、借款償還期

　　三、利息備付率

　　四、償債備伺啐

　　五、資產(chǎn)負債率

　　六、流動(dòng)比率

　　七、速動(dòng)比率

　　第六節房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟優(yōu)選

　　一、方案經(jīng)濟比選及其作用

　?。ㄒ唬┓桨附?jīng)濟比選

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的類(lèi)型

　?。ㄈ┓桨附?jīng)濟比選的作用

　?。ㄋ模┓桨副冗x中的決策準則

　　1．備選方案差異原則

　　2. 最低可接受收益率原則

　　3．不行動(dòng)原則

　　二、方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　?。ㄒ唬﹥衄F值法

　?。ǘ┎铑~投資內部收益率法

　?。ㄈ┑阮~年值法

　?。ㄋ模┵M用現值法和等額年費用法

　?。ㄎ澹┢渌?jīng)濟比選方法

　　三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇

　?。ㄒ唬┍冗x方法選擇規則

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的特殊注意事項

　　考試要求

　　1．掌握效益和費用識別；

　　2．掌握投資回收與投資回報；

　　3．掌握經(jīng)濟評價(jià)指標體系；

　　4．了解通貨膨脹的影響；

　　5．掌握動(dòng)態(tài)盈利能力指標及其計算；

　　6．掌握靜態(tài)盈利能力指標及其計算；

　　7. 掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標及其計算；

　　8．熟悉資產(chǎn)負債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率指標及其計算；

　　9．熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用；

　　10．掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法；

　　11．熟悉方案經(jīng)濟比選方法的選擇規則及特殊注意事項。

　　第七章 風(fēng)險分析與決策

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對風(fēng)險分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節決策的概念與方法

　　一、決策的概念

　?。ㄒ唬Q策及其特征

　?。ǘQ策的原則與評價(jià)標準

　?。ㄈQ策理論

　　二、決策的方法

　?。ㄒ唬┐_定型決策方法

　?。ǘ╋L(fēng)險型決策方法

　?。ㄈ┎淮_定型決策方法

　　三、房地產(chǎn)投資決策

　　第二節房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素

　?。ㄒ唬┩恋刭M用

　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費

　?。ㄈ┳馐蹆r(jià)格

　?。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)期與租售期

　?。ㄎ澹┤莘e率及有關(guān)設計參數

　?。┵Y本化率

　?。ㄆ撸┵J款利率

　　二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　?。ㄒ唬┵徺I(mǎi)價(jià)格

　?。ǘ嘁嫱顿Y比率

　?。ㄈ┛罩寐?/p>

　?。ㄋ模┻\營(yíng)費用

　　三、不確定性因素的相互作用

　　第三節盈虧平衡分析

　　一、盈虧平衡分析的基本原理

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目盈虧平衡分析

　?。ㄒ唬┳畹妥馐蹆r(jià)格分析

　?。ǘ┳畹妥馐蹟盗糠治?/p>

　?。ㄈ┳罡咄恋厝〉脙r(jià)格

　?。ㄋ模┳罡吖こ藤M用

　?。ㄎ澹┳罡哔徺I(mǎi)價(jià)格

　?。┳罡哌\營(yíng)費用比率

　?。ㄆ撸┒嘁蛩嘏R界點(diǎn)組合

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目盈虧平衡分析示例

　?。ㄒ唬┍１军c(diǎn)分析

　?。ǘ┡R界點(diǎn)分析

　　第四節敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　二、敏感性分析的步驟

　　三、單因素與多因素敏感性分析

　　四、敏感性分析的“三項預測值”法

　　第五節風(fēng)險分析

　　一、風(fēng)險分析的界定

　　二、風(fēng)險分析的一般過(guò)程和方法

　?。ㄒ唬╋L(fēng)險辨識

　?。ǘ╋L(fēng)險估計與評價(jià)常用方法

　　1. 調查和專(zhuān)家打分法

　　2．解析方法

　　3．蒙特卡洛模擬法

　　三、概率分析的步驟與概率確定方法

　?。ㄒ唬└怕史治龅牟襟E

　?。ǘ└怕实拇_定方法

　　四、概率分析中的期望值法

　?。ㄒ唬┢谕捣ǖ牟襟E

　?。ǘ┢谕捣☉檬纠?/p>

　　五、蒙特卡洛模擬法

　　第六節房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權方法

　　一、傳統投資決策方法的局限性

　　二、房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì)

　　三、實(shí)物期權方法與房地產(chǎn)投資決策

　?。ㄒ唬╆P(guān)于實(shí)物期權方法及適用范圍

　?。ǘ?shí)物期權方法投資決策的一般過(guò)程

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資決策中常見(jiàn)的期權問(wèn)題

　　1．確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機（等待投資型期權）

　　2．決定是否放棄投資機會(huì )或項目（放棄型期權）

　　3．決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(cháng)型項目（成長(cháng)型期權）

　　四、實(shí)物期權方法的實(shí)際應用

　　五、應用實(shí)物期權方法決策時(shí)需注意的問(wèn)題

　?。ㄒ唬┳⒁鈱?shí)物期權方法與傳統投資決策方法的有機結合

　?。ǘ┳⒁鈱?shí)物期權方法在應用過(guò)程中的一些假設條件

　?。ㄈ┳⒁鈱?shí)物期權方法自身存在的局限性

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素；

　　2．掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素；

　　3．熟悉不確定性因素的相互作用；

　　4．掌握盈虧平衡分析；

　　5．掌握敏感性分析的概念和步驟；

　　6．掌握單因素與多因素敏感性分析；

　　7．了解敏感性分析的“三項預測值”法；

　　8．掌握風(fēng)險分析的界定；

　　9．了解風(fēng)險分析的一般過(guò)程和方法；

　　10．熟悉概率分析的步驟與概率確定方法；

　　11．掌握概率分析中的期望值法；

　　12．了解蒙特卡洛模擬法；

　　13．掌握傳統投資決策方法的局限性；

　　14．了解房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì)；

　　15．了解實(shí)物期權方法與房地產(chǎn)投資決策；

　　16．熟悉實(shí)物期權方法的實(shí)際應用；

　　17．了解應用實(shí)物期權方法決策時(shí)需注意的問(wèn)題。

　　第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對可行行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　?。ㄒ唬┥暾堩椖亢藴实囊罁?/p>

　?。ǘ╉椖客顿Y決策的依據

　?。ㄈ┗I集建設資金的依據

　?。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據

　?。ㄎ澹┫码A段規劃設計的依據

　　三、可行性研究的依據

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機會(huì )研究

　?。ǘ┏醪娇尚行匝芯?/p>

　?。ㄈ┰敿毧尚行匝芯?/p>

　?。ㄋ模╉椖吭u估與決策

　　第二節可行性研究的內容與步驟

　　一、可行性研究的內容

　?。ㄒ唬╉椖扛艣r

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)項目用地的現狀調查及拆遷安置方案的制定

　?。ㄈ┦袌?chǎng)分析和建設規模的確定

　?。ㄋ模┮巹澰O計方案的選擇

　?。ㄎ澹┵Y源供給條件分析

　?。┉h(huán)境影響評價(jià)

　?。ㄆ撸╉椖块_(kāi)發(fā)組織機構和管理費用的研究

　?。ò耍╅_(kāi)發(fā)建設計劃的編制

　?。ň牛╉椖拷?jīng)濟及社會(huì )效益分析

　?。ㄊ┙Y論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　?。ㄒ唬┙邮芪?/p>

　?。ǘ┱{查研究

　?。ㄈ┓桨高x擇和優(yōu)化

　?。ㄋ模┴攧?wù)評價(jià)和綜合評價(jià)

　?。ㄎ澹┚幹瓶尚行匝芯繄蟾?/p>

　　第三節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃與基礎參數選擇

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃

　?。ㄒ唬﹨^位分析與選擇

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)內容和規模的分析與選擇

　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)時(shí)機的分析與選擇

　?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　?。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結構的分析與選擇

　?。┊a(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇

　　二、構造評價(jià)方案

　　三、選擇基礎參數

　?。ㄒ唬r(shí)間類(lèi)參數

　?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數

　?。ㄈ┦找嫦嚓P(guān)指標

　?。ㄋ模┰u價(jià)標準類(lèi)指標

　　第四節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資與收入估算

　　一、投資估算

　?。ㄒ唬┩恋刭M用

　　1．征地拆遷費

　　2．出讓地價(jià)款

　　3．土地轉讓費

　　4．土地租用費

　　5．土地投資折價(jià)

　?。ǘ┛辈煸O計和前期工程費

　?。ㄈ┓课蓍_(kāi)發(fā)費

　　1．建筑安裝工程費

　　2．基礎設施建設費

　　3．公共配套設施建設費

　　4．其他工程費

　　5．開(kāi)發(fā)期間稅費

　　6．管理費用

　　7．銷(xiāo)售費用

　　8．財務(wù)費用

　　9．不可預見(jiàn)費

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　?。ㄒ唬┦杖牍浪?/p>

　　1．租售方案

　　2．租售價(jià)格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　?。ǘ┵Y金籌措

　　第五節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)報表的編制

　　一、基本報表

　?。ㄒ唬┈F金流量表

　　1．全部投資現金流量表

　　2．資本金現金流量表

　　3．投資者各方現金流量表

　?。ǘ┵Y金來(lái)源與運用表

　?。ㄈp益表

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)負債表

　　二、輔助報表

　　三、財務(wù)報表的編制

　　第六節可行性研究報告的撰寫(xiě)

　　一、項目可行性研究報告的基本構成

　?。ㄒ唬┓饷?/p>

　?。ǘ┱?/p>

　?。ㄈ┠夸?/p>

　?。ㄋ模┱?/p>

　?。ㄎ澹└奖?/p>

　?。└綀D

　　二、項目可行性研究報告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)

　?。ㄒ唬╉椖靠傉f(shuō)明

　?。ǘ╉椖扛艣r

　?。ㄈ┩顿Y環(huán)境研究

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)研究

　?。ㄎ澹╉椖康乩憝h(huán)境和附近地區競爭性發(fā)展項目

　?。┮巹澐桨讣敖ㄔO條件

　?。ㄆ撸┙ㄔO方式及進(jìn)度安排

　?。ò耍┩顿Y估算及資金籌措

　?。ň牛╉椖吭u估基礎數據的預測和選定

　?。ㄊ╉椖拷?jīng)濟效益評價(jià)

　?。ㄊ唬╋L(fēng)險與不確定性分析

　?。ㄊ┛尚行匝芯康慕Y論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據和工作階段；

　　2．熟悉可行性研究的內容；

　　3．了解可行性研究的步驟；

　　4．熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃；

　　5．掌握構造評價(jià)方案；

　　6．掌握選擇基礎參數；

　　7．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資與收入估算；

　　8．掌握基本報表；

　　9．熟悉輔助報表；

　　10．掌握財務(wù)報表的編制；

　　11．熟悉可行性研究報告的撰寫(xiě)。

　　第九章 房地產(chǎn)金融與項目融資

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)資本市場(chǎng)及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節房地產(chǎn)資本市場(chǎng)

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)

　　二、房地產(chǎn)權益融資

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權益融資的特點(diǎn)

　?。ǘ┲袊康禺a(chǎn)權益融資需求

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)權益融資的新發(fā)展

　　三、房地產(chǎn)債務(wù)融資

　?。ㄒ唬﹤鶆?wù)融資的特點(diǎn)

　?。ǘ﹤鶆?wù)融資的類(lèi)型結構

　　1．銀行信貸

　　2．商業(yè)信用

　　3．企業(yè)債券

　　4．租賃融資

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)債務(wù)融資來(lái)源

　　第二節公開(kāi)資本市場(chǎng)融資

　　一、證券市場(chǎng)概述

　?。ㄒ唬┳C券市場(chǎng)的分類(lèi)

　　1．證券發(fā)行市場(chǎng)和證券交易市場(chǎng)

　　2．股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)

　?。ǘ┳C券市場(chǎng)的構成要素

　　1．證券市場(chǎng)參與者

　　2．證券市場(chǎng)交易工具

　　3．證券交易場(chǎng)所

　?。ㄈ┳C券市場(chǎng)的功能

　　1．籌資功能

　　2．定價(jià)功能

　　3．資本配置功能

　?。ㄋ模┪覈C券市場(chǎng)及發(fā)展概況

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式

　?。ㄒ唬┕善笔袌?chǎng)融資

　　1．首次公開(kāi)發(fā)行

　　2．配股和增發(fā)

　?。ǘ﹤袌?chǎng)融資

　　1．公司債券

　　2．可轉換債券

　　3．分離交易的可轉換公司債券

　　三、公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)或資產(chǎn)估值模型

　?。ǘ┕善卑l(fā)行價(jià)格定價(jià)

　　第三節銀行信貸融資

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類(lèi)

　　1．土地購置貸款

　　2. 土地開(kāi)發(fā)貸款

　　3．建設貸款

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險

　　1．政策風(fēng)險

　　2．市場(chǎng)風(fēng)險

　　3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險

　　4．財務(wù)風(fēng)險

　　5．完工風(fēng)險

　　6．抵押物估價(jià)風(fēng)險

　　7．貸款保證風(fēng)險

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險管理

　　二、土地儲備貸款

　?。ㄒ唬┩恋貎滟J款的發(fā)放

　?。ǘ┩恋貎滟J款的風(fēng)險

　?。ㄈ┩恋貎滟J款的風(fēng)險管理

　　三、房地產(chǎn)抵押貸款

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現狀

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押貸款的種類(lèi)

　　1．個(gè)人住房抵押貸款

　　2．商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　3．在建工程抵押貸款

　?。ㄈ﹤€(gè)人住房貸款的風(fēng)險

　　1．操作風(fēng)險

　　2．信用風(fēng)險

　　3．市場(chǎng)風(fēng)險

　　4．管理風(fēng)險

　　5．法律風(fēng)險

　?。ㄋ模┙鹑跈C構對房地產(chǎn)抵押物的要求

　　1．合法設定房地產(chǎn)抵押權

　　2．擇優(yōu)選擇設押的房地產(chǎn)

　　3．合理確定抵押率

　　4．處置抵押物的渠道暢通

　?。ㄎ澹﹤€(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險管理

　　四、抵押貸款二級市場(chǎng)

　?。ㄒ唬┑盅嘿J款二級市場(chǎng)的發(fā)展

　?。ǘ┑盅嘿J款二級市場(chǎng)發(fā)展的條件

　?。ㄈ┑盅嘿J款支持證券的類(lèi)型

　　第四節房地產(chǎn)投資信托基金

　　一、房地產(chǎn)投資信托基金概述

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的概念

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的功能

　　1．提供了收益較高的投資工具

　　2．提高了房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性

　　3．為投資者有效規避風(fēng)險

　　4．給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的特征

　　1．流動(dòng)性好

　　2. 市場(chǎng)價(jià)值穩定

　　3．高現金回報

　　4．有效分散投資風(fēng)險

　　5．抵御通貨膨脹

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)投資信托基金發(fā)展概況

　　二、房地產(chǎn)投資信托資金分類(lèi)與組織形式和結構

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的分類(lèi)

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的組織形式

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的組織結構

　?。ㄋ模┕纼r(jià)在房地產(chǎn)投資信托基金中的作用

　　三、房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程

　　四、房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險及其管理

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險

　　1．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險

　　2．市場(chǎng)風(fēng)險

　　3．利率風(fēng)險

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險管理

　　1．提升專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平

　　2．提升規模經(jīng)營(yíng)水平

　　3．吸引機構投資者參與

　　4．制定積極穩妥的經(jīng)營(yíng)戰略

　　5．建立優(yōu)秀的管理隊伍

　　第五節房地產(chǎn)項目融資

　　一、房地產(chǎn)項目融資的概念

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資項目使用資金特性

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)項目融資的含義

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)項目融資的意義

　　二、房地產(chǎn)項目融資方案

　?。ㄒ唬┤谫Y組織形式選擇

　?。ǘ┵Y金來(lái)源選擇

　?。ㄈ┵Y本金籌措

　?。ㄋ模﹤鶆?wù)資金籌措

　　1．信貸融資

　　2．債券融資

　?。ㄎ澹╊A售或預租

　?。┤谫Y方案分析

　　1．資金來(lái)源可靠性分析

　　2．融資結構分析

　　3．融資成本分析

　　4．融資風(fēng)險分析

　　三、金融機構對房地產(chǎn)項目貸款的審查

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資信等級評價(jià)

　?。ǘ┵J款項目評估

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)貸款擔保方式評價(jià)

　　1．保證

　　2．抵押

　　3．質(zhì)押

　?。ㄋ模┵J款綜合評價(jià)

　　考試要求

　　1．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)；

　　2．熟悉房地產(chǎn)權益融資與債務(wù)融資；

　　3．了解證券市場(chǎng)的分類(lèi)、構成要素、功能，和我國證券市場(chǎng)及發(fā)展概況；

　　4．熟悉房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式；

　　5．熟悉公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題；

　　6．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類(lèi)；

　　7．了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險及其管理；

　　8．熟悉土地儲備貸款；

　　9．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現狀；

　　10．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的種類(lèi)；

　　11．了解個(gè)人住房貸款的風(fēng)險；

　　12．熟悉金融機構對房地產(chǎn)抵押物的要求；

　　13．了解個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險管理；

　　14．了解抵押貸款二級市場(chǎng)；

　　15．掌握房地產(chǎn)投資信托基金的概念、功能、特征及發(fā)展概況；

　　16．了解房地產(chǎn)投資信托資金分類(lèi)與組織形式和結構；

　　17．了解房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程；

　　18．了解房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險及其管理；

　　19．掌握房地產(chǎn)項目融資的概念；

　　20．熟悉房地產(chǎn)項目融資方案；

　　21．熟悉金融機構對項目貸款的審查。

　　第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內容以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節物業(yè)資產(chǎn)管理的內涵

　　一、物業(yè)管理

　　二、設施管理

　　三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　四、房地產(chǎn)組合投資管理

　　第二節物業(yè)管理的內容

　　一、制定物業(yè)管理計劃

　?。ㄒ唬┐_立目標

　?。ǘz查物業(yè)質(zhì)量狀況

　?。ㄈ┬纬勺饨鸱桨负统鲎獠呗?/p>

　?。ㄋ模┨岢鲱A算（包括管理費）

　?。ㄎ澹┖炗單飿I(yè)服務(wù)合同

　?。┪飿I(yè)管理記錄和控制

　　二、加強市場(chǎng)宣傳

　　三、制定租金收取辦法

　　四、物業(yè)的維修養護

　　五、安全保衛

　　六、協(xié)調與業(yè)主和租戶(hù)的關(guān)系

　　七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制

　　第三節寫(xiě)字樓物業(yè)管理

　　一、寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)

　?。ㄒ唬┘准墝?xiě)字樓

　?。ǘ┮壹墝?xiě)字樓

　?。ㄈ┍墝?xiě)字樓

　　二、寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素

　?。ㄒ唬┪恢?/p>

　?。ǘ┙煌ǚ奖阈?/p>

　?。ㄈ┞曂蛐蜗?/p>

　?。ㄋ模┙ㄖ问?/p>

　?。ㄎ澹┐筇?/p>

　?。╇娞?/p>

　?。ㄆ撸┳呃?/p>

　?。ò耍?xiě)字樓室內空間布置

　?。ň牛樽鈶?hù)提供的服務(wù)

　?。ㄊ┙ㄖO備系統

　?。ㄊ唬┪飿I(yè)管理水平

　?。ㄊ┳鈶?hù)類(lèi)型

　　三、寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況

　?。ǘ┧杳娣e大小

　　1．可能面積的組合

　　2．尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　3．尋租者將來(lái)擴展辦公室面積的計劃

　?。ㄈ┬枰峁┑奈飿I(yè)管理服務(wù)

　　四、寫(xiě)字樓租金的確定

　?。ㄒ唬┯嬎憧沙鲎饣蚩墒褂妹娣e

　?。ǘ┗A租金與市場(chǎng)租金

　?。ㄈ┏鲎鈫卧拿娣e規劃和室內裝修

　　五、寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判

　?。ㄒ唬┳赓U合約中的標準條款

　?。ǘ┱圩寖?yōu)惠和租戶(hù)權利的授予

　　第四節零售商業(yè)物業(yè)管理

　　一、零售商業(yè)物業(yè)分析

　?。ㄒ唬┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的分類(lèi)

　?。ǘ┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區域分析

　?。ㄈ┨厣?、位置和停車(chē)

　　二、零售商業(yè)物業(yè)租戶(hù)的選擇

　?。ㄒ唬┞曌u(yù)

　?。ǘ┴攧?wù)能力

　?。ㄈ┙M合與位置分配

　?。ㄋ模┬枰姆?wù)

　　三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

　?。ㄒ唬┗A租金

　?。ǘ┌俜直茸饨?/p>

　?。ㄈ┐沾U費用和凈租約

　?。ㄋ模┳饨鸬恼{整

　　四、零售商業(yè)物業(yè)的租約

　?。ㄒ唬╆P(guān)于每一獨立承租單元的用途

　?。ǘ┫拗平?jīng)營(yíng)內容相似的租戶(hù)

　?。ㄈ┫拗谱鈶?hù)在一定地域范圍內重復設店

　?。ㄋ模I(yíng)業(yè)時(shí)間

　?。ㄎ澹┕妹娣e的維護

　?。V告、標志和圖形

　?。ㄆ撸┱圩寖?yōu)惠

　?。ò耍┢渌麠l款

　　五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

　　第五節物業(yè)管理費用的測算與財務(wù)報告

　　一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評估

　?。ㄒ唬┈F金流

　　1．潛在毛租金收入

　　2．空置和收租損失

　　3．其他收入

　　4．有效毛收入

　　5．經(jīng)營(yíng)費用

　　6．凈經(jīng)營(yíng)收入

　　7．抵押貸款還本付息

　　8．現金流

　?。ǘ┫嚓P(guān)問(wèn)題分析

　　1．物業(yè)估價(jià)

　　2．準備金和保證金基金

　　3．所得稅

　　二、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費用

　?。ㄒ唬┤斯べM

　?。ǘ┕苍O施設備日常運行、維修及保養費

　　1．維修和保養費

　　2．室內裝修費

　　3．生活用水和污水排放

　　4．能源費

　　5．康樂(lè )設施費

　　6．雜項費用

　?。ㄈ┚G化養護費

　?。ㄋ模┣鍧嵭l生費

　?。ㄎ澹┍０操M用

　?。┺k公費

　?。ㄆ撸┕潭ㄙY產(chǎn)折舊費

　?。ò耍┎豢深A見(jiàn)費

　?。ň牛┍ｋU費

　?。ㄊ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)管理費和利潤

　?。ㄊ唬┓ǘǘ愘M

　?。ㄊ┓慨a(chǎn)稅

　　三、收益性物業(yè)管理中的預算

　?。ㄒ唬┠甓冗\營(yíng)預算

　?。ǘ┵Y本支出預算

　?。ㄈ╅L(cháng)期預算

　　四、收益性物業(yè)財務(wù)收支報告

　　考試要求

　　1．掌握物業(yè)管理；

　　2．熟悉設施管理；

　　3．熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理；

　　4．了解房地產(chǎn)組合投資管理；

　　5．掌握制定物業(yè)管理計劃；

　　6．熟悉加強市場(chǎng)宣傳；

　　7．掌握制定租金收取辦法；

　　8．了解物業(yè)的維修養護；

　　9．了解安全保衛；

　　10．了解協(xié)調與業(yè)主和租戶(hù)的關(guān)系；

　　11．了解進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制；

　　12．掌握寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)；

　　13．熟悉寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素；

　　14．熟悉寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇；

　　15．掌握寫(xiě)字樓租金的確定；

　　16．了解寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判，

　　17. 掌握零售商業(yè)物業(yè)分析；

　　18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶(hù)的選擇；

　　19．掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金；

　　20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約；

　　21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作；

　　22．掌握收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評估；

　　23．掌握收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費用；

　　24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預算；

　　25．熟悉收益性物業(yè)財務(wù)收支報告。