學(xué)習成本法應把握以下幾點(diǎn)：

　?。?）投資利潤率：“投資利潤率”在2004年、2003年、2002年的考試中，以不同的試題形式出現，2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤率，從2007年開(kāi)始，教材又加上該內容，而且是考試必考內容，一定要搞明白其計算基數。

　?。?）教材從2007年，成本法最大的變動(dòng)知識點(diǎn)也是很重要的兩點(diǎn)：一是對經(jīng)濟壽命作了修訂，當經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結束的，分未約定不可續期和已約定不可續期。當土地使用期限屆滿(mǎn)。分受讓人申請續期和不申請續期兩種情況；二是銷(xiāo)售費用計算利息。銷(xiāo)售費用計息時(shí)，一定要先區分清銷(xiāo)售費用發(fā)生的時(shí)間，即銷(xiāo)售之前發(fā)生的費用和與銷(xiāo)售同時(shí)發(fā)生的費用。

　?。?）在通常情況下，土地報酬率一般指的是年報酬率。

　?。?）開(kāi)發(fā)利潤無(wú)論是在成本法中還是假設開(kāi)發(fā)法中都不計息。

　?。?）關(guān)于單利和復利，存款和貸款，可以用單利，也可用復利。只是為了計算的方便，根據單

　　利和復利的換算公式，把單利換算成復利。

　?。?）傳統方法雖然不考慮各項收入、支出的時(shí)間。但是一定要計算利息。

　?。?）在計算建筑物折舊的時(shí)候，可分兩種情況考慮：住宅與非住宅，住宅是自動(dòng)續期的，應按

　　建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊，對于非住宅，要區分約定不可續期或未約定不可續期兩種情形。

　?。?）重新購建價(jià)格含義中有“購”和“建”雙重含義，對于重新購置的價(jià)格，是要用市場(chǎng)法來(lái)

　　求取的，對于重新建造的價(jià)格是積算價(jià)格，可用成本法計算。

　?。?）征收國有土地上的建筑物來(lái)獲得土地是指城市房屋拆遷情形，征收是收回土地使用權，征

　　用是暫時(shí)借用土地使用權，其中，土地所有權沒(méi)有改變。

　?。?0）為了更好的加深對功能折舊的理解，現提供一個(gè)公式，僅供參考！該功能落后空調系統

　　的重建成本（現有項目成本）一該落后空調已計提折IH+修復成本（拆除該功能落后空調所必需的費

　　用一該功能落后空調系統可回收的殘值+安裝新的功能先進(jìn)空調所必需的費用）一該新的功能空調系

　　統如果在建筑物建造時(shí)就安裝所必需的費用=可修復的功能落后引起的折舊。

　?。?1）還應注意以下幾個(gè)問(wèn)題。

　　1）成本法中開(kāi)發(fā)成本可劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建設成本。主要包括：①勘察設計和前期工程費；②基礎設施建設費；③商品房建筑安裝工程費；④公共服務(wù)設施建設費；⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開(kāi)發(fā)成本，哪幾項歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內容中，①項一般情況下歸屬于土地開(kāi)發(fā)成本，②項如果取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎設施費，則部分屬于土地開(kāi)發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎設施建設費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2）紅線(xiàn)內市政費用應包括在建造成本中。

　　3）要記住不可預見(jiàn)費用的含義及具體包括內容。

　　4）勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、不可預見(jiàn)費、紅線(xiàn)內市政費，一般應包含在土地開(kāi)發(fā)成本中并參與計息。

　　5）成本法利息的計算中，基礎設施建設與場(chǎng)地拆遷費用是作為土地開(kāi)發(fā)成本費用的。

　　6）對自用房地產(chǎn)用成本法估價(jià)中，要計算銷(xiāo)售費稅。

　　7）成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅費”，比如有預售時(shí)就有銷(xiāo)售費用。

　　8）房地產(chǎn)重新購建價(jià)格包含銷(xiāo)售稅費和利潤。

　　9）要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話(huà)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價(jià)格的組成部分，換句話(huà)說(shuō)，是要計入“成本”的。

　　10）功能過(guò)剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟折舊中由于外部的改善帶來(lái)的價(jià)值提升，是屬于是房地產(chǎn)價(jià)值的升值。