1．收益法的分類(lèi)

　?。?）直接資本化法。是預測估價(jià)對象未來(lái)某一年的收益，然后將其除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數，來(lái)計算估價(jià)對象價(jià)值的方法，稱(chēng)為收益乘數法。

　?。?）報酬資本化法。是一種現金流量折現法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現值之和，具體是預測估價(jià)對象未來(lái)各期的凈收益（凈現金流量），選用適當的報酬率（折現率）將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)計算估價(jià)對象價(jià)值的方法。對于公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用，如：政府辦公樓、學(xué)校、公園等。

　　2．收益法適用的對象和條件

　?。?）收益法適用的對象：有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，不限于估價(jià)對象本身現在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

　?。?）收益法適用的條件：房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準確地量化。

　　3．凈收益每年不變的公式的作用

　?。?）直接用于測算價(jià)格

　?。?）不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算

　?。?）比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低

　?。?）用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調整