1．凈收益每年不變的公式中關(guān)于A(yíng)的計算

　?、?ldquo;過(guò)去數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”。調查求取估價(jià)對象過(guò)去若干年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數作為A.②“未來(lái)數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”。調查預測估價(jià)對象未來(lái)若干年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數作為A.③“未來(lái)數據資本化公式法”。調查預測估價(jià)對象未來(lái)若干年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來(lái)求取A（可視為一種加權算術(shù)平均數）

　　2．收益年限的確定

　　收益期限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起自預期未來(lái)可以獲取收益的時(shí)間。應根據建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權剩余期限來(lái)確定?？梢詺w納為：

　　1）兩者同時(shí)結束。

　　2）建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結束（在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值=建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價(jià)值+建筑物剩余經(jīng)濟壽命結束后的剩余期限土地使用權在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。而建筑物剩余經(jīng)濟壽命結束后的剩余期限土地使用權在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值=整個(gè)剩余期限的土地使用權在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值一以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為期限的土地使用權在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值）

　　3）建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束（分出讓合同中未約定不可續期和已約定不可續期。不可續期的房地產(chǎn)價(jià)值=以土地使用權剩余期限為收益期限的房地產(chǎn)價(jià)值+土地使用權剩余期限結束的建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值；對于出讓合同約定不可續期的，這種情況比較少見(jiàn)）