1．房地產(chǎn)投資中幾個(gè)典型概念精析、辨析

　?。?）開(kāi)發(fā)項目總投資

　　開(kāi)發(fā)項目總投資包括開(kāi)發(fā)建設投資（國C）和經(jīng)營(yíng)資金。“開(kāi)發(fā)建設投資”也稱(chēng)為“項目總開(kāi)發(fā)成本”，是指在開(kāi)發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項費用（在計算成本利潤率時(shí)要用到此概念），包括以下11項：土地費用、勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他工程費、開(kāi)發(fā)期間稅費、管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用和不可預見(jiàn)費用，其中財務(wù)費用、管理費用、銷(xiāo)售費用合稱(chēng)“期間費用”：“經(jīng)營(yíng)資金”是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉資金。開(kāi)發(fā)建設投資在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中形成以出售為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（是轉入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的“開(kāi)發(fā)建設投資”）和以出租、經(jīng)營(yíng)為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。

　　值的說(shuō)明的是，“開(kāi)發(fā)建設投資”或“項目總開(kāi)發(fā)成本”（∞C）中是不含銷(xiāo)售稅費或經(jīng)營(yíng)稅金及附加的（這里的“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”相當于理論教材中的銷(xiāo)售稅費，此外，開(kāi)發(fā)教材中的“銷(xiāo)售稅金”也相當于銷(xiāo)售稅費）在出售情形下，銷(xiāo)售稅費是要從總銷(xiāo)售收入中扣除的，得到的余值稱(chēng)為“凈銷(xiāo)售收入”，相當于項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值（GD礦）：在出租情形下，銷(xiāo)售稅費是要從整個(gè)持有期內經(jīng)營(yíng)收入中扣除的項目。這一點(diǎn)是與理論教材不同的，在理論教材中，銷(xiāo)售稅費是計入開(kāi)發(fā)成本（出售情形）或經(jīng)營(yíng)費用（出租情形）的項目。