4．房地產(chǎn)抵押貸款

　　房地產(chǎn)抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權人）提供債務(wù)履行擔保，獲得貸款的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押貸款，包括個(gè)人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款等。

　?。?）個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房抵押貸款是指個(gè)人購買(mǎi)住房時(shí)，以所購買(mǎi)住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類(lèi)型。個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接的關(guān)系。但由于開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售或預售的情況，直接影響到開(kāi)發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數量，因此其風(fēng)險一方面來(lái)自申請貸款的購房者，另一方面則來(lái)自開(kāi)發(fā)商。

　?。?）商用房地產(chǎn)抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款是指購買(mǎi)商用房地產(chǎn)的機構或個(gè)人，以所購買(mǎi)房地產(chǎn)作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。商用房地產(chǎn)同時(shí)也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買(mǎi)商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。比個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險更高。

　?。?）在建工程抵押貸款、在建工程抵押貸款是指抵押人為取得在建工程后續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權抵押登記，按工程形象進(jìn)度（折算為貨幣工作量）和約定的貸款價(jià)值比率，分次發(fā)放貸款。對于已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開(kāi)發(fā)商可以在銀行的監管下預售。通常先由銀行出具允許開(kāi)發(fā)商預售的文件給房地產(chǎn)管理部門(mén)，并辦理他項權利變更手續，同時(shí)由房地產(chǎn)管理部門(mén)予以辦理商品房預售登記。對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目之預售收入，由銀行代收，專(zhuān)戶(hù)存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內由銀行進(jìn)行監管，以使開(kāi)發(fā)商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風(fēng)險。