?。ㄒ唬v年考試焦點(diǎn)

　　1．房地產(chǎn)權益融資的方式有上市、增發(fā)新股、吸收其他機構投資者資金、合作開(kāi)發(fā)等。

　　2．房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源是貸款，除了以在建或者建成房地產(chǎn)做抵押物借入的貸款外，還可以發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款。

　　3．關(guān)于商業(yè)銀行在房地產(chǎn)項目融資中的作用：

　　1）由于房地產(chǎn)權益投資風(fēng)險較高，商業(yè)銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或者根本不參與房地產(chǎn)權益融資；

　　2）開(kāi)發(fā)商在土地購置階段通常較難獲得商業(yè)銀行的貸款，因為單純的土地不能帶來(lái)足夠的現金流收益，其未來(lái)市場(chǎng)變化的風(fēng)險是較大的；

　　3）我國央行目前的規定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款；

　　4）商業(yè)銀行通常在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設階段的融資中扮演關(guān)鍵的角色。

　　4．建設貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。

　　5．房地產(chǎn)抵押貸款包括個(gè)人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款，這些都是歷年考試的重點(diǎn)。

　　6．保證和抵押均可作為房地產(chǎn)擔保的形式，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不適用質(zhì)押。

　　7．某筆貸款的綜合風(fēng)險度與四項因素有關(guān)：企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔保方式和貸款期限。

　　8．按照融通資金承擔風(fēng)險和獲得報酬方式的不同，可以將資金融通分為權益融資和債務(wù)融資，債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規定的貸款利息和有關(guān)費用。

　　9．金融機構在融出資金時(shí)，要遵循流動(dòng)性、安全性和盈利性原則。

　　10．幾個(gè)數字～定要記清楚：

　　1）目前，我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房?jì)r(jià)值的80％，貸款期限最長(cháng)不超過(guò)30年；

　　2）國內商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)60％，貸款期限最長(cháng)不超過(guò)10年；

　　3）一般規定，開(kāi)發(fā)商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過(guò)地上物預計總投資的25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預售許可證：

　　4）對申請貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應要求其自有資金不低于開(kāi)發(fā)項目投資的35％（國家對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金比例的要求是35％，2007年教材是30％）

　　11．關(guān)于預付款收益率的計算在歷年考試中也經(jīng)常出現。