6．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險及風(fēng)險管理

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險

　　1）政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規范而給投資乃至最終給貸款者帶來(lái)?yè)p失的可能性。

　　2）市場(chǎng)風(fēng)險。市場(chǎng)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、貸款帶來(lái)的風(fēng)險。

　　3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤，造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還貸款的可能性。

　　4）財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導致現金收益不足以?xún)斶€債務(wù)的可能性。

　　5）完工風(fēng)險。完工風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門(mén)眾多，建設過(guò)程中不可抗力和不可控因素等原因導致的項目未按期完工和超支的可能性。其風(fēng)險來(lái)源主要表現在：政府批文未如期取得、不可抗力因素的影響、不可控因素的影響及開(kāi)發(fā)建設投資超支等。

　　6）抵押物估價(jià)風(fēng)險。抵押物估價(jià)風(fēng)險是指銀行在發(fā)放貸款之前由于對抵押物的估價(jià)不當所造成的損失的可能性。

　　7）貸款保證風(fēng)險。貸款保證風(fēng)險是指發(fā)放貸款時(shí)對保證人的錯誤判斷所造成貸款難以歸還的可能性。

　?。?）風(fēng)險管理

　　1）對未取得《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設施工許可證》的項目，不得發(fā)放任何形式貸款。

　　2）對申請貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應要求其自有資金不低于開(kāi)發(fā)項目總投資的35％。

　　3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應保證項目的合法性和可行性。

　　4）對申請貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調查審核。嚴格限制條件不達標企業(yè)的貸款發(fā)放。

　　5）分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進(jìn)行監控，以防止其挪用貸款轉作其他項目或其他用途。

　　6）對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售款進(jìn)行監控。

　　7）密切關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)情況。