10．房地產(chǎn)項目融資方案

　?。?）組織形式選擇

　　1）既有項目法人融資形式是依托現有法人進(jìn)行的融資活動(dòng)。

　　2）新設項目法人融資形式是指新建項目法人進(jìn)行的融資活動(dòng)。

　?。?）資金來(lái)源選擇

　　1）資本金籌措。國家對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金比例的要求是30％。資本金出資形態(tài)可以是現金，也可以是實(shí)物、土地使用權等，實(shí)物出資必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評估機構評估作價(jià)，并在資本金中不能超過(guò)一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開(kāi)發(fā)模式：以資金或土地使用權作價(jià)入股。

　　2）債務(wù)資金籌措。債務(wù)資金籌措有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：①償還，通常是到期一次償還本息；②轉期，即用一種到期較晚的債券來(lái)替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說(shuō)是以舊換新；③轉換，即債券在有效期內，只需支付利息，債券持有人有權按照約定將債券轉化成公司的普通股?？赊D換債券的發(fā)行，不需要以項目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔保。

　　3）預售或預租收入。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可以通過(guò)預售和預租在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行權益融資和債務(wù)融資的壓力。但預售樓宇通常是有條件的，一般規定，開(kāi)發(fā)商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過(guò)地上物預計總投資的25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預售許可證。

　?。?）融資方案分析

　　1）資金來(lái)源可靠性分析。資金來(lái)源可靠性分析主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續的資金供應，即資本金和債務(wù)資金供應是否落實(shí)可靠。

　　2）融資結構分析。融資結構分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結構比例和債務(wù)結構比例，并分析其實(shí)現條件。

　　3）融資成本分析。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續費、擔保費、代理費等）和資金占用費（利息），一般通過(guò)計算債務(wù)資金的綜合利率，來(lái)判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續費、擔保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按機會(huì )成本原則計算，當機會(huì )成本難以計算時(shí)，可參照銀行存款利率進(jìn)行計算。

　　4）融資風(fēng)險分析。融資風(fēng)險分析通常需要分析的風(fēng)險因素包括資金供應風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險。資金供應風(fēng)險是指融資方案在實(shí)施過(guò)程中，可能出現資金不落實(shí)，導致開(kāi)發(fā)周期拖長(cháng)、成本增加、原收益目標難以實(shí)現的風(fēng)險。利率風(fēng)險則指融資方案采用浮動(dòng)利率計息時(shí)，貸款利率的可能變動(dòng)給項目帶來(lái)的風(fēng)險和損失。匯率風(fēng)險是指國際金融市場(chǎng)外匯交易結算產(chǎn)生的風(fēng)險，包括人民幣對外幣的比價(jià)變動(dòng)風(fēng)險和外幣之間比價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險，利用外資數額較大的項目必須估測匯率變動(dòng)對項目造成的風(fēng)險和損失。