14．收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況評估內容

　?。?）現金流

　　1）潛在毛租金收入。物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。建設工程教育網(wǎng)

　　2）空置和收租損失。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：①空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，②租出的面積沒(méi)有收到租金。

　　3）其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱(chēng)計劃外收入。

　　4）有效毛收入。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失＋其他收入

　　5）經(jīng)營(yíng)費用。收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護、維修費）、為租戶(hù)提供服務(wù)的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產(chǎn)稅和法律費用。建設工程教育%網(wǎng)%

　　6）凈經(jīng)營(yíng)收入。凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費用

　　7）抵押貸款還本付息。該項還本付息不是經(jīng)營(yíng)費用，它可以逐漸的轉入業(yè)主對物業(yè)擁有的權益的價(jià)值中去。

　　8）稅前或稅后現金流。稅前現金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息#建設工程教育#網(wǎng)#

　　稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅

　?。?）相關(guān)問(wèn)題分析

　　1）物業(yè)估價(jià)。任何使物業(yè)提高凈經(jīng)營(yíng)收入的因素，也會(huì )提高物業(yè)的價(jià)值。

　　2）準備金和保證金基金

　?、贉蕚浣穑ù笮藁穑蕚浣鹗嵌ㄆ诖嫒氲挠糜谥Ц段磥?lái)費用的資金。如果這部分資金來(lái)自物業(yè)的收益，就應該從物業(yè)現金流中扣除。準備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出（例如設備或屋面的更新），取有效毛租金收入或年凈經(jīng)營(yíng)收入的一個(gè)百分比。準備金應事先做出預算，定期向“有息銀行存款”賬戶(hù)注入。&建設工程教育網(wǎng)%

　?、诒ＷC金基金。租戶(hù)常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內能夠很好地履行租賃合約（按期繳納租金、履行對物業(yè)保護的責任）保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入，建設工程教育%網(wǎng)&也可以部分或全部歸租戶(hù)所有。

　　3）所得稅。物業(yè)管理企業(yè)通常只能較準確地估算稅前現金流，稅后現金流通常要在咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)稅務(wù)會(huì )計、審計人員后才能得到。