11．房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期的關(guān)系

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。

　　12．過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫的區別與聯(lián)系

　　兩者的區別：

　　1）過(guò)度開(kāi)發(fā)（也稱(chēng)“過(guò)熱”）和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，當新增供給的增長(cháng)速度超過(guò)了需求的增長(cháng)速度，就產(chǎn)生了過(guò)度開(kāi)發(fā)現象；而房地產(chǎn)泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠，而且這種偏離是由于過(guò)度投機所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現了。

　　2）過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過(guò)自我調整而回復至平衡狀態(tài)，往往要通過(guò)外力干預，而過(guò)度開(kāi)發(fā)可以通過(guò)自我調整回復到平衡狀態(tài)。

　　3）房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話(huà)，往往會(huì )出現在周期循環(huán)的上升階段。過(guò)度開(kāi)發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時(shí)供給的增長(cháng)速度已經(jīng)超過(guò)需求，空置率上升，價(jià)格出現下跌趨勢。也就是說(shuō)，當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段；而出現過(guò)度開(kāi)發(fā)的現象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì )引起過(guò)度開(kāi)發(fā)；但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。

　　4）從市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機來(lái)看：“過(guò)熱”表現為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(cháng)期收益；而“房地產(chǎn)泡沫”則表現為市場(chǎng)參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現為增加現期的購買(mǎi)與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。

　　兩者的聯(lián)系：兩者的成因或誘因有相似之處。房地產(chǎn)泡沫的直接誘因是投機需求膨脹，而過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因之一是開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為。“投機需求膨脹”與“開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為”都是基于非理性思考的沖動(dòng)性行為，都帶有投機色彩和博弈性。房地產(chǎn)泡沫的直接助燃劑是金融機構過(guò)度放貸，而過(guò)度開(kāi)發(fā)的另一個(gè)誘因是開(kāi)發(fā)資金的易得性。“開(kāi)發(fā)資金的易得性”是建立在金融機構放貸無(wú)序、過(guò)多過(guò)濫基礎上的。

　　筆者認為，如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期過(guò)程中存在房地產(chǎn)泡沫的話(huà)，一定會(huì )產(chǎn)生過(guò)度開(kāi)發(fā)，而過(guò)度開(kāi)發(fā)到一定程度就會(huì )使房地產(chǎn)泡沫破滅，反過(guò)來(lái)說(shuō)，就不一定成立，即過(guò)度開(kāi)發(fā)不一定是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。