09年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》資料:自然周期分析
10.房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期變化圖形近似于一條倒v形曲線(xiàn),以長(cháng)期平均空置率的點(diǎn)作為平衡點(diǎn)和分界點(diǎn),把房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期分為四個(gè)階段,下面以銷(xiāo)售和出租住宅需求變化示意圖2-1為例進(jìn)行說(shuō)明。首先,來(lái)分析圖2.1中的A、B、C、D、E五個(gè)節點(diǎn)。B、D兩個(gè)節點(diǎn)是長(cháng)期平均空置率的點(diǎn),這兩個(gè)點(diǎn)的含義是:從歷史多個(gè)周期變化的資料中計算出的長(cháng)期平均空置率(又稱(chēng)合理空置率或結構空置率),就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的一個(gè)供求平衡點(diǎn)(從供給的角度來(lái)說(shuō),在這個(gè)平衡點(diǎn)上允許有一定數量的空置)A點(diǎn)是整個(gè)周期處于最低谷的谷底點(diǎn),這一點(diǎn)的空置率是整個(gè)周期中最高的。C點(diǎn)是供求轉折點(diǎn),是供求平衡的“拐點(diǎn)”,在此點(diǎn)一瞬間供求達到理想的均衡:供給增長(cháng)率=需求增長(cháng)率。E點(diǎn)等于A(yíng)點(diǎn)。
圖2.1銷(xiāo)售和出租住宅需求變化示意圖
其次,來(lái)看圖2-1中文字描述內容。在A(yíng)-B階段,可分為前半段和后半段兩個(gè)時(shí)間段。在前半段中,供給停止或很低,需求有增長(cháng)趨勢,租金增長(cháng)率仍下降,空置率有下降趨勢。在后半段中,需求增長(cháng)加快,空置率下降,租金增長(cháng)率穩定或小步上升。這一階段始于“從谷底空置率最高的點(diǎn)”,終于“長(cháng)期平均空置率的平衡點(diǎn)”。
在B-C段,也可分為前半段和后半段兩個(gè)時(shí)間段。在前半段中,需求繼續上漲,供給緊張,租金增長(cháng)率快速上漲,空置率繼續下降。在后半段中,需求繼續上升,開(kāi)始新的建設,但需求增長(cháng)比供給快,空置率繼續下降,租金增長(cháng)率上升。這一階段始于“長(cháng)期平均空置率的平衡點(diǎn)”,終于“供求轉折的拐點(diǎn)”。
在C-D段,供給(竣工)增長(cháng)率超過(guò)需求,空置率上升,租金增長(cháng)率仍緩慢上升。這一階段始于“供求轉折的拐點(diǎn)”,終于“長(cháng)期平均空置率的平衡點(diǎn)”。
在D-E段,需求停止增長(cháng)或以很低的速度增長(cháng),開(kāi)工減少,但竣工量使空置率繼續上升,租金增長(cháng)率開(kāi)始下滑。這一階段始于“長(cháng)期平均空置率的平衡點(diǎn)”,終于“從谷底空置率最高的點(diǎn)”。


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