10．房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期分析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期變化圖形近似于一條倒v形曲線(xiàn)，以長(cháng)期平均空置率的點(diǎn)作為平衡點(diǎn)和分界點(diǎn)，把房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期分為四個(gè)階段，下面以銷(xiāo)售和出租住宅需求變化示意圖2-1為例進(jìn)行說(shuō)明。首先，來(lái)分析圖2．1中的A、B、C、D、E五個(gè)節點(diǎn)。B、D兩個(gè)節點(diǎn)是長(cháng)期平均空置率的點(diǎn)，這兩個(gè)點(diǎn)的含義是：從歷史多個(gè)周期變化的資料中計算出的長(cháng)期平均空置率（又稱(chēng)合理空置率或結構空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的一個(gè)供求平衡點(diǎn)（從供給的角度來(lái)說(shuō)，在這個(gè)平衡點(diǎn)上允許有一定數量的空置）A點(diǎn)是整個(gè)周期處于最低谷的谷底點(diǎn)，這一點(diǎn)的空置率是整個(gè)周期中最高的。C點(diǎn)是供求轉折點(diǎn)，是供求平衡的“拐點(diǎn)”，在此點(diǎn)一瞬間供求達到理想的均衡：供給增長(cháng)率=需求增長(cháng)率。E點(diǎn)等于A(yíng)點(diǎn)。

　　圖2.1銷(xiāo)售和出租住宅需求變化示意圖

　　其次，來(lái)看圖2-1中文字描述內容。在A(yíng)-B階段，可分為前半段和后半段兩個(gè)時(shí)間段。在前半段中，供給停止或很低，需求有增長(cháng)趨勢，租金增長(cháng)率仍下降，空置率有下降趨勢。在后半段中，需求增長(cháng)加快，空置率下降，租金增長(cháng)率穩定或小步上升。這一階段始于“從谷底空置率最高的點(diǎn)”，終于“長(cháng)期平均空置率的平衡點(diǎn)”。

　　在B-C段，也可分為前半段和后半段兩個(gè)時(shí)間段。在前半段中，需求繼續上漲，供給緊張，租金增長(cháng)率快速上漲，空置率繼續下降。在后半段中，需求繼續上升，開(kāi)始新的建設，但需求增長(cháng)比供給快，空置率繼續下降，租金增長(cháng)率上升。這一階段始于“長(cháng)期平均空置率的平衡點(diǎn)”，終于“供求轉折的拐點(diǎn)”。

　　在C-D段，供給（竣工）增長(cháng)率超過(guò)需求，空置率上升，租金增長(cháng)率仍緩慢上升。這一階段始于“供求轉折的拐點(diǎn)”，終于“長(cháng)期平均空置率的平衡點(diǎn)”。

　　在D-E段，需求停止增長(cháng)或以很低的速度增長(cháng)，開(kāi)工減少，但竣工量使空置率繼續上升，租金增長(cháng)率開(kāi)始下滑。這一階段始于“長(cháng)期平均空置率的平衡點(diǎn)”，終于“從谷底空置率最高的點(diǎn)”。