09年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》資料:房地產(chǎn)市場(chǎng)
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念
教材對此概念的說(shuō)法不一。一個(gè)是通俗意義上的概念:房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當等交易的活動(dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。第二個(gè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的定義:指當前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者,以及當前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。第三個(gè)是系統論的概念:一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運行機制等因素構成的一個(gè)系統。第四個(gè)是個(gè)比較的概念:與一般市場(chǎng)相同,房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、交易組織機構等要素構成的。這四個(gè)概念大同小異,是從不同角度和側面來(lái)說(shuō)明的。
筆者認為,第三個(gè)概念較為完整、準確和科學(xué)。其中的市場(chǎng)主體指房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者,市場(chǎng)客體指在市場(chǎng)中交易的房地產(chǎn)商品。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)運行環(huán)境與房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險辨析
房地產(chǎn)市場(chǎng)運行環(huán)境有8個(gè)方面:社會(huì )環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。
房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險也有8種:通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險是房地產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資時(shí)不可控制和不易判斷的風(fēng)險。
正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)各種影響因素作用于房地產(chǎn)市場(chǎng),從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險。比如:通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險對應于經(jīng)濟環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,利率風(fēng)險對應于金融環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,政策風(fēng)險對應于房地產(chǎn)法律制度環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,政治風(fēng)險對應于政治環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。


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