2．獲取土地使用權的四種途徑

　?。?）土地使用權出讓具體也有四種方式：招標出讓國有土地使用權、拍賣(mài)出讓國有土地使用權、掛牌出讓國有土地使用權、協(xié)議出讓國有土地使用權。

　?。?）土地使用權劃撥土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與城市基礎設施用地和公益事業(yè)項目和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目用地，目前也通過(guò)行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設用地時(shí)，也逐步開(kāi)始采用以未來(lái)住宅租售價(jià)格為標的的公開(kāi)招標方式。

　?。?）原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉讓對于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權變更時(shí)，需辦理土地使用權出讓手續。在不改變土地利用條件的情況下，該類(lèi)土地使用權可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，采用國有土地使用權出讓、租賃、作價(jià)入股或授權經(jīng)營(yíng)等方式，對原劃撥?chē)型恋刭Y產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。

　?。?）與當前土地使用權擁有者合作  由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在許多擁有土地使用權的機構，在尋求合作者。因此，對于擁有資金但缺少土地資源的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)土地轉讓、公司入股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲得土地使用權的一種重要的方式。