2010年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復習資料(13)
估價(jià)方法
房地產(chǎn)估價(jià)應采用科學(xué)的方法(appraisal approach)進(jìn)行分析、測算和判斷,不能僅憑經(jīng)驗進(jìn)行主觀(guān)判斷。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通??梢酝ㄟ^(guò)下列3個(gè)途徑來(lái)求?。?/p>
?。?)近期市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的——基于理性而謹慎的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì )高于其他買(mǎi)者最近購買(mǎi)類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格,即基于類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)衡量其價(jià)值。所謂類(lèi)似房地產(chǎn)(similar propeny),是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內,并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質(zhì)等方面與估價(jià)對象相同或者相似的房地產(chǎn)。類(lèi)似房地產(chǎn)簡(jiǎn)單地說(shuō)就是與估價(jià)對象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍,也稱(chēng)為同一供求圈、同一市場(chǎng),是指與估價(jià)對象之間具有一定的替代關(guān)系,價(jià)格會(huì )相互影響的房地產(chǎn)區域范圍。
?。?)如果將該宗房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預計可以獲得多少收益—基于理性而謹
慎的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì )高于該宗房地產(chǎn)的預期收益的現值之和,即基于該宗房
地產(chǎn)的預期收益來(lái)衡量其價(jià)值。
?。?)如果重新開(kāi)發(fā)建設一宗類(lèi)似房地產(chǎn)需要多少費用—基于理性而謹慎的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì )高于重新開(kāi)發(fā)建設類(lèi)似房地產(chǎn)所必要的代價(jià),即基于房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設成本來(lái)衡量其價(jià)值。
由上述三個(gè)途徑便產(chǎn)生了三大基本估價(jià)方法,即市場(chǎng)法、收益法和成本法。此外,還有基本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法,如假設開(kāi)發(fā)法、長(cháng)期趨勢法、路線(xiàn)價(jià)法、基準地價(jià)修正法等。
關(guān)于基本估價(jià)方法,值得指出的是,美國體系為成本法(cost approach)、市場(chǎng)比較法(market comparison approach,sales comparison approach)、收益法(income approach)三種;英國體系為比較法(compari sonmethod,comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。英國的比較法與美國的市場(chǎng)比較法相同,英國的投資法和利潤法可以歸為收益法(income approach,兩者的區別主要在于估價(jià)對象不同,投資法用于出租的房地產(chǎn)估價(jià),利潤法用于營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)),而剩余法和承包商法可以歸為成本法(cost based approach)因此,英國的估價(jià)方法與美國的估價(jià)方法本質(zhì)上是相同的。
本書(shū)將在后面的章節中分別介紹市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法、長(cháng)期趨勢法、路線(xiàn)價(jià)法、基準地價(jià)修正法及其運用。每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對象和估價(jià)需要具備的條件,這些方法有時(shí)可以同時(shí)運用,以相互驗證,有時(shí)是相互補充的,但不應相互替代。估價(jià)師應當熟知、理解各種估價(jià)方法及其綜合運用,正確運用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí),當理論上可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的,應同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),不得隨意排除可以采用的估價(jià)方法。如果確因客觀(guān)條件不能采用某種方法的,必須在估價(jià)報告中充分說(shuō)明不采用的理由。
8.如果估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),則應同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),不得隨意取舍。( )(2002年試題)
答案:對


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- ·市場(chǎng)趨勢分析方法中,相關(guān)分析法是運用相關(guān)分析的理論判斷。
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