現行城鎮住房制度的基本框架

　　2003年8月12日國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），要求堅持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿(mǎn)足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀(guān)調控，努力實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結構基本合理，價(jià)格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當地經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展相適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調，促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展。

　?。ㄒ唬┩晟谱》抗?，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理

　　地方政府應根據城鎮住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實(shí)現多數家庭購買(mǎi)或承租普通商品住房。同時(shí)，根據當地情況，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線(xiàn)標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。通過(guò)土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開(kāi)發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施，切實(shí)降低經(jīng)濟適用住房建設成本。對經(jīng)濟適用住房，嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷(xiāo)售價(jià)格，依法實(shí)行建設項目招投標。經(jīng)濟適用住房供應實(shí)行申請、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規定執行。但任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

　　注：新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007] 258號） 第二十四條規定：“經(jīng)濟適用住房管理應建立嚴格的準入和退出機制。經(jīng)濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價(jià)格，統一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。經(jīng)濟適用住房供應實(shí)行申請、審核、公示和輪候制度”。

　?。ǘ┰黾悠胀ㄉ唐纷》抗?，控制高檔商品房建設

　　根據市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應中的比例。對普通商品住房建設，要調控土地供應，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房?jì)r(jià)格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應。

　　《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)原建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）要求，重點(diǎn)發(fā)展滿(mǎn)足當地居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。“十一五”時(shí)期重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報原建設部批準。各級城市（包括縣城）人民政府要編制住房建設規劃，直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市人民政府要將住房建設規劃報原建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門(mén)備案。要編制年度用地計劃。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應規模，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；土地的供應要在限套型、限房?jì)r(jià)的基礎上，采取競地價(jià)、競房?jì)r(jià)的辦法，以招標方式確定開(kāi)發(fā)建設單位。

　　根據實(shí)際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。對高檔、大戶(hù)型商品住房以及高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區，要控制此類(lèi)項目的建設用地供應量，或暫停審批此類(lèi)項目。也可以適當提高高檔商品房等開(kāi)發(fā)項目資本金比例和預售條件。

　?。ㄈ├^續推進(jìn)現有公房出售，完善住房補貼制度

　　對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據當地實(shí)際情況向職工出售。對因手續不全等歷史遺留問(wèn)題影響公有住房出售和權屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。

　　嚴格執行停止住房實(shí)物分配的有關(guān)規定，認真核定住房補貼標準，并根據補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實(shí)推動(dòng)住房補貼發(fā)放工作。對直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線(xiàn)管理的有關(guān)規定，統籌用于發(fā)放住房補貼。

　?。ㄋ模娀》勘Ｕ下毮?，建立和完善符合我國國情的廉租住房體制

　　廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實(shí)保障城鎮低收入家庭基本住房需求?！吨泄仓醒腙P(guān)于構建社會(huì )主義和諧社會(huì )若干重大問(wèn)題的決定》要求“拓寬資金籌措渠道，加快廉租住房建設”?！秶鴦?wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）和《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》提出，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。2007年8月7日，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國發(fā)[2007]24號），要求把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。合理確定廉租住房保障對象和保障標準，由城市人民政府根據當地家庭平均住房水平及財政承受能力等因素統籌研究確定。健全廉租住房保障方式，城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補貼和實(shí)物配租等方式相結合，主要通過(guò)發(fā)放租賃補貼，增強低收入家庭在市場(chǎng)上承租住房的能力。多渠道增加廉租住房房源，采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會(huì )捐贈等方式增加廉租住房供應。確保廉租住房保障資金來(lái)源，切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10％，各地還可根據實(shí)際情況進(jìn)一步適當提高比例。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理，專(zhuān)項用于廉租住房的維護和管理。對中西部財政困難地區，通過(guò)中央預算內投資補助和中央財政廉租住房保障專(zhuān)項補助資金等方式給予支持。

　　例題1：廉租住房保障資金的來(lái)源有（ ）（2007年試題）
　　A．財政預算資金
　　B．房屋維修資金
　　C．土地出讓凈收益
　　D．住房公積金增值收益
　　E．.廉租住房預售資金

　　答案：ACD
　　解析：《廉租住房保障辦法》第九條規定，廉租住房保障資金采取多種渠道籌措。廉租住房保障資金來(lái)源包括：（一）年度財政預算安排的廉租住房保障資金；（二） 提取貸款風(fēng)險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；（四）政府的廉租住房租金收入；五）社會(huì )捐贈及其他方式籌集的資金。

　　例題2：政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供（ ）（2007年試題）
　　A．商品住房
　　B．限價(jià)商品住房
　　C．經(jīng)濟適用住房
　　D．廉租住房

　　答案：D
　　解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實(shí)保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。