城鎮住房制度改革

　　城鎮住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。我國傳統的城鎮住房制度是一種以國家統包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。

　　我國城鎮住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：

　?。ㄒ唬┏擎傋》恐贫雀母锏奶剿骱驮圏c(diǎn)階段

　　1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問(wèn)題。1980年4月，他更明確地提出了住房制度改革的總體構想，提出要走住房商品化的道路。同年6月，中共中央、國務(wù)院批轉了《全國基本建設工作會(huì )議匯報提綱》，正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。

　　1979年開(kāi)始實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)，中央撥款給西安、柳州、梧州、南寧四市，建房向居民出售。1980年試點(diǎn)擴大到50個(gè)城市，1981年又擴大到23個(gè)省、直轄市、自治區的60多個(gè)城市及部分縣鎮。

　　1982年開(kāi)始實(shí)行補貼出售住房的試點(diǎn)，即政府、單位、個(gè)人各負擔房?jì)r(jià)的1/3。1982年先在鄭州、常州、四平及沙市四市進(jìn)行試點(diǎn)。1984年國務(wù)院批準北京、上海、天津三個(gè)直轄市擴大試點(diǎn)。截至1985年底，全國共有160個(gè)城市和300個(gè)縣鎮實(shí)行了補貼售房，共出售住房1093萬(wàn)平方米。

　　自1986年以后，城鎮住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組”，下設辦公室，負責領(lǐng)導和協(xié)調全國的房改工作。這一時(shí)期的主要特點(diǎn)是針對傳統住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租為基本環(huán)節的改革思路。在總結試點(diǎn)工作經(jīng)驗的基礎上，1988年1月國務(wù)院召開(kāi)了“第一次全國住房制度改革工作會(huì )議”，同年2月國務(wù)院批準印發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組《關(guān)于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》（國發(fā)[1988]11號）這是國務(wù)院頒發(fā)的全面指導城鎮住房制度改革的重要文件，充分肯定了試點(diǎn)城市的做法和經(jīng)驗，確定了房改的目標、步驟和主要政策，對全國房改的工作進(jìn)行了部署，標志著(zhù)住房制度改革進(jìn)入了整體方案設計和全面試點(diǎn)階段。

　?。ǘ┏擎傋》恐贫雀母锏娜嫱七M(jìn)和配套改革階段

　　1991年城鎮住房制度改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，結束了一段時(shí)期以來(lái)的徘徊局面，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1991年6月，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續積極穩妥地進(jìn)行城鎮住房制度改革的通知》（國發(fā)[1991]30號），其中明確規定了城鎮住房制度改革的根本目的，重申了城鎮住房制度改革的有關(guān)政策，提出了部分產(chǎn)權理論，要求實(shí)行新房新制度，強調了國家統一政策的嚴肅性。

　　1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮住房制度改革的意見(jiàn)》，這是城鎮住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件，明確了城鎮住房制度改革的指導思想和根本目的，制定了城鎮住房制度改革的總體目標和分階段目標，提出了城鎮住房制度改革的四項基本原則，規定了城鎮住房制度改革的十二大政策，要求在1992年至1993年內在全國范圍內全面推進(jìn)城鎮住房制度改革。這標志著(zhù)城鎮住房制度改革已從探索和試點(diǎn)階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

　　1992年2月，國務(wù)院正式批復了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺實(shí)施，上海市實(shí)行了“五位一體”的房改實(shí)施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補貼、配房買(mǎi)債券、買(mǎi)房給優(yōu)惠、建立房委會(huì )五項措施。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗，在全國率先建立了住房公積金制度，開(kāi)辟了新的穩定的住宅資金籌集渠道。上海市住房制度改革方案的實(shí)施對全國的房改產(chǎn)生了巨大影響和推動(dòng)作用，引起了所謂“上海效應”。

　?。ㄈ┏擎傋》恐贫雀母锏纳罨腿鎸?shí)施階段

　　1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》），它是在認真總結10多年房改實(shí)踐經(jīng)驗的基礎上制定的，是指導今后一段時(shí)期房改工作的主要政策文件?！稕Q定》確定房改的根本目的是：建立與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實(shí)現住房商品化、社會(huì )化；加快住房建設，改善居住條件，滿(mǎn)足城鎮居民不斷增長(cháng)的住房需求。房改的基本內容可以概括為“三改四建”。“三改”即改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設投資由國家、單位統包的體制為國家、單位、個(gè)人三者合理負擔的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化運行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。“四建”即建立與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制相適應的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭為對象、具有社會(huì )保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。從而逐步實(shí)現住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！稕Q定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩步出售公有住房，加快經(jīng)濟適用住房的開(kāi)發(fā)建設，做好原有政策與《決定》的銜接工作等，標志著(zhù)城鎮住房制度改革已進(jìn)入深化和全面實(shí)施階段。

　　1998年7月3日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號），宣布從1998年下半年開(kāi)始，全國城鎮停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。新的深化城鎮住房制度改革的基本內容是：①停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；②建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系；③繼續推進(jìn)現有公有住房改革，培育和規范住房交易市場(chǎng)；④采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設；⑤發(fā)展住房金融；⑥加強住房物業(yè)管理。由于實(shí)施上述政策，使全國住房制度改革取得突破性的進(jìn)展，同時(shí)，也因此形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。

　　例題：《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》決定，從（?。╅_(kāi)始，全國城鎮停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。（2003年試題）
　　A．1997年下半年
　　B．1998年上半年
　　C．1998年下半年
　　D．1999年

　　答案：C

　　解析：1998年7月3日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從1998年下半年開(kāi)始，全國城鎮停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。

　　建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系，主要包括：

　?。?）調整住房投資結構，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟適用住房，加快解決城鎮住房困難居民的住房問(wèn)題。

　　新建的經(jīng)濟適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)，按保本微利原則確定。取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷補償費，降低經(jīng)濟適用住房建設成本，經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營(yíng)業(yè)性配套公建費）、企業(yè)管理費、貸款利息和稅金等7項因素。計入房?jì)r(jià)的企業(yè)管理費原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營(yíng)業(yè)性配套公建費）等4項成本因素為基礎計算，經(jīng)濟適用住房開(kāi)發(fā)利潤控制在3％以下。

　　注：新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007] 258號） 第二十條規定：“確定經(jīng)濟適用住房的價(jià)格應當以保本微利為原則。其銷(xiāo)售基準價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由有定價(jià)權的價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同經(jīng)濟適用住房主管部門(mén)，依據經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格管理的有關(guān)規定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會(huì )公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經(jīng)濟適用住房只能按成本價(jià)銷(xiāo)售，不得有利潤”。

　?。?）對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應政策。

　　最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準，原則上不超過(guò)當地人均住房面積的60％。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，廉租住房租金標準由維修費、管理費二項因素構成。單位面積租賃住房補貼標準，按照市場(chǎng)平均租金與廉租住房租金標準的差額計算。具體標準由市（縣）人民政府制定。

　　注：新的《廉租住房保障辦法》第五條規定，“廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補貼和實(shí)物配租等相結合”。

　　中低收入家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房等普通商品住房。經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟適用住房的開(kāi)發(fā)建設應實(shí)行招標投標制度，用競爭方式確定開(kāi)發(fā)建設單位。同時(shí)，在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，繼續發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟適用住房建設。

　　注：新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007] 258號） 第二條規定：“本辦法所稱(chēng)經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房”。 第三條“經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分”。

　　對高收入家庭購買(mǎi)、租賃的商品住房，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。

　?。?）發(fā)放住房補貼。

　　停止住房實(shí)物分配后，職工購房資金來(lái)源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。房?jì)r(jià)收入比（即本地區一套建筑面積為60㎡的經(jīng)濟適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無(wú)房和住房面積未達到規定標準的職工實(shí)行住房補貼。住房補貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據本地實(shí)際情況制定，報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行。

　　例題：對無(wú)房和住房未達到規定標準的職工實(shí)行住房補貼的前提條件之—是房?jì)r(jià)收入比 在（ ）以上。 （2004年試題）
　　A．3倍
　　B．4倍
　　C．5倍
　　D．6倍

　　答案：B
　　解析：房?jì)r(jià)收入比（即本地區一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政，單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無(wú)房和住房面積未達到規定標準的職工實(shí)行住房補貼。