?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念

　　根據《城市房地產(chǎn)管理法》第2條之規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上，進(jìn)行基礎設施房屋建設的行為。通過(guò)基礎設施建設和土地平整將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭山ㄔ旆课菁捌渌ㄖ锏耐恋?，這一過(guò)程即土地開(kāi)發(fā)。房屋建設即在完成基礎設施建設的土地上建設房屋等建筑物，包括住宅樓、工業(yè)廠(chǎng)房、商業(yè)樓宇、寫(xiě)字樓以及其他專(zhuān)門(mén)用房。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)和分類(lèi)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項生產(chǎn)活動(dòng)，其特點(diǎn)是投資量大，回收期長(cháng)，并且涉及面廣。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還屬于一項綜合性的生產(chǎn)活動(dòng)，涉及到許多管理部門(mén)，并需要相關(guān)行業(yè)的協(xié)作，同時(shí)，還需要勘測、設計、施工、銀行等單位的合作與配合。就此而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項復雜的、綜合性的、高風(fēng)險的生產(chǎn)活動(dòng)。

　　對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我們可以從不同的角度，用不同的標準對其進(jìn)行分類(lèi)。首先，按開(kāi)發(fā)的對象來(lái)劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為新區開(kāi)發(fā)和舊城改造。

　　其次，按開(kāi)發(fā)的方式來(lái)劃分，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為單項開(kāi)發(fā)、成片開(kāi)發(fā)和小區開(kāi)發(fā)。再次，按開(kāi)發(fā)主體來(lái)劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為政府開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)立法的基本原則

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立法的基本原則，是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)及其管理活動(dòng)應遵循的行為準則。

　　1．嚴格執行城市規劃的原則

　　《房地產(chǎn)管理法》第24條明確規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴格執行城市規劃。”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的審批，土地的使用，房地產(chǎn)的用途，建筑物的間距、高度及容積率都必須嚴格按規劃執行。

　　2．綜合開(kāi)發(fā)、配套建設的原則

　　我國《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第3條規定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應當全面規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設。”例如該條例第14條明確規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)要根據先地下、后地上的原則實(shí)施等。

　　3．經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境效益三統一的原則

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設的重要方式和過(guò)程。我國《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第3條明確規定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應當按照經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境效益相統一的原則，實(shí)行全面規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設。”

　　4．鼓勵開(kāi)發(fā)建設居民住宅的原則

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第4條規定，“國家根據社會(huì )、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。”同時(shí)，還在第28條規定“國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設居民住宅。”

　?。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)建設項目施工管理制度

　　1．施工許可證制度。未取得施工許可證的建設單位，不得擅自組織開(kāi)工。取得施工許可證后，因故未能按期開(kāi)工的又不申請延期的，施工許可證將失效。

　　2．施工現場(chǎng)管理和竣工驗收制度。我國《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第17條也明確規定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的、不得交付使用。”

　　3．建設工程質(zhì)量管理制度。建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到住宅等建筑物的使用壽命和和人民的生命財產(chǎn)安全。近年來(lái)，城鎮商品住宅的質(zhì)量問(wèn)題，已成為消費投訴的熱點(diǎn)，引起了社會(huì )的廣泛關(guān)注。為此國家2000年1月發(fā)布并實(shí)行了《建設工程質(zhì)量管理條例》，其明確規定了建設單位應負的責任和義務(wù)。