一、概念

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系，是指房地產(chǎn)法律規范在調整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權利義務(wù)或職權職責關(guān)系。只有那些為房地產(chǎn)法律規范確認和調整的房地產(chǎn)關(guān)系才是房地產(chǎn)法律關(guān)系。

　　二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構成

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系包括三個(gè)要素：主體、客體和內容。三者對房地產(chǎn)法律關(guān)系的構成缺一不可，任何一個(gè)要素的變更和消滅都會(huì )導致房地產(chǎn)法律關(guān)系的變更和消滅。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法律關(guān)系的主體

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的參加者，或者是房地產(chǎn)法律關(guān)系中經(jīng)濟權利的享有者和經(jīng)濟義務(wù)的履行者，或者是經(jīng)濟職權的行使者和經(jīng)濟職責的承擔著(zhù)。

　　按照各類(lèi)主體在房地產(chǎn)法律關(guān)系中的作用可以分為：

　　1.國家

　　國家是國家土地的所有者、國有土地使用權出讓及土地征用等法律關(guān)系的直接參加者，根據其參與活動(dòng)身份的不同會(huì )形成不同性質(zhì)的法律關(guān)系。

　　2.政府機構

　　政府機構包括國家各級房地產(chǎn)管理機關(guān)（土地管理部門(mén)、建設管理部門(mén)、規劃管理部門(mén)）、物價(jià)管理部門(mén)等，是代表國家行使房地產(chǎn)管理職能的主體。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，即進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，是對土地、房屋進(jìn)行全面開(kāi)發(fā)的核心和組織者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專(zhuān)營(yíng)、兼營(yíng)和項目公司三類(lèi)，按照開(kāi)發(fā)商的人員素質(zhì)、規模等標準分為四個(gè)資質(zhì)等級。

　　4.建筑商

　　建筑商，又稱(chēng)工程的承包商，屬于建筑業(yè)，但和房地產(chǎn)業(yè)歷來(lái)就有密切的聯(lián)系。建筑商，是指承接開(kāi)發(fā)商提供的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行建筑施工的企業(yè)，受《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《合同法》的調整。

　　5.房地產(chǎn)的賣(mài)方

　　房地產(chǎn)的賣(mài)方包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)業(yè)主和投機商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是為了獲得開(kāi)發(fā)利潤而出賣(mài)房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的業(yè)主是出于非經(jīng)營(yíng)性的生活或者其他需要而出賣(mài)房地產(chǎn)；此外，還有一些專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的投機商也會(huì )成為房地產(chǎn)的買(mǎi)方。

　　6.房地產(chǎn)的買(mǎi)房

　　根據購買(mǎi)房地產(chǎn)的用途不同，可分為自用型買(mǎi)方和投機謀利型買(mǎi)方，前者屬于房地產(chǎn)的消費者。

　　7.房地產(chǎn)輔助商

　　房地產(chǎn)輔助商，又稱(chēng)房地產(chǎn)中介服務(wù)主體，是指直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易以外的房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，比如房產(chǎn)經(jīng)紀人、房產(chǎn)交易行、房產(chǎn)金融保險機構（指銀行、投資公司、保險公司等為房產(chǎn)投資置業(yè)提供貸款、融資、保險等服務(wù)的業(yè)務(wù)機構）、房產(chǎn)價(jià)格評估機構、房產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)人、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)律師等。

　　8.房地產(chǎn)的他項權利人和義務(wù)人

　　房地產(chǎn)的他項權主要由房地產(chǎn)的業(yè)主設立，第三人在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)業(yè)主許可或在法律允許的條件下也可以設立。房地產(chǎn)的他項權利人和義務(wù)人包括房地產(chǎn)業(yè)主之外的房地產(chǎn)抵押權人及其他相對人、房地產(chǎn)承租人等。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)法律關(guān)系的內容

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的內容，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體所享有的權利和承擔的義務(wù)，或其所擁有的職權和應履行的職責。

　　房地產(chǎn)權利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為實(shí)現某種利益，有權依法做出或不做出一定行為或要求義務(wù)主體做出或不做出一定行為的資格。如房屋的轉讓權、租賃權、抵押權等。

　　房地產(chǎn)義務(wù)，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體依法應做出一定行為或不做出一定行為的責任。如房地產(chǎn)交易價(jià)格申報義務(wù)。

　　房地產(chǎn)職權，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為履行義務(wù)，在依法行使領(lǐng)導或監督職能時(shí)所擁有的權力。如審查批準權、監督管理權、調查處理權等。

　　房地產(chǎn)職責，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體按照法律、法規、規章制度的規定在運用行政管理職權時(shí)，必須做出或不做出一定行為的制約。房地產(chǎn)職權和職責是不可轉讓和放棄的，有關(guān)的房地產(chǎn)法律關(guān)系主體必須依法行使。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)法律關(guān)系的客體

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體行使權利和職權以及履行義務(wù)和職責所指向的對象。能夠成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的有物、行為和智力成果。

　　1.物

　　這一客體形式在房地產(chǎn)法律關(guān)系中具體表現為土地與房屋及其附屬物。

　　土地依照其權屬的不同，可以分為國有土地和集體土地。依照我國《土地管理法》的規定，屬于國家所有的土地包括：城市市區的土地；農村和城市郊區中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原來(lái)屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災害等原因，農民城建制地集體遷移后不再使用的原來(lái)屬于遷移農民集體所有的土地。集體所有的土地包括：除由法律規定不屬于國家所有以外的農村和城市郊區的土地，宅基地和自留地、自留山。

　　房屋根據地理位置的不同，可以分為農村房屋和城市房屋。在我國，農村房屋和城市房屋因為房屋占有土地使用權屬不同、城鄉戶(hù)籍的不同等，而使兩種房屋試用的規則也不同，農村的房屋還不能完全實(shí)現商品化。

　　按照房屋的用途不同，可以分為住宅用房和商業(yè)用房。城市住宅又可分為私房、公房和商品房。城市私房專(zhuān)指歷史遺留下來(lái)的個(gè)人擁有所有權的房產(chǎn)，但是現在個(gè)人合法建造房屋、購買(mǎi)商品房均屬于私房范疇。城市公房也分為兩種：一種是歷史上形成的由房屋管理部門(mén)享有所有權的或者管理的公房。另一種是由國有企事業(yè)單位投資興建的分配給個(gè)人居住，居住者享有使用權的房屋。

　　2.行為

　　行為，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為享受權利、行使職權或承擔義務(wù)、履行職責所進(jìn)行的活動(dòng)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)、房地產(chǎn)交易活動(dòng)、物業(yè)管理活動(dòng)等。

　　3.智力成果

　　智力成果，是指人類(lèi)智力活動(dòng)創(chuàng )造的優(yōu)秀成果。智力成果可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。如用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各類(lèi)規劃方案等，作為設計者的個(gè)人或單位對該設計方案依法享有著(zhù)作權，還有用于房地產(chǎn)投資決策或銷(xiāo)售的各種具有競爭優(yōu)勢的信息、數據等構成企業(yè)的商業(yè)秘密，受到《反不正當競爭法》的保護。

　　三、房地產(chǎn)法律事實(shí)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法律事實(shí)的概念

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系同其他法律關(guān)系一樣，其產(chǎn)生、變更和消滅總是以一定的法律事實(shí)的出現為依據。因而，所謂的房地產(chǎn)法律事實(shí)，是指法律所規定的能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的客觀(guān)情況或現象。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)法律事實(shí)的種類(lèi)

　　法律事實(shí)通常分為行為和事件。行為，是指與人的意志相關(guān)的活動(dòng)。事件，是指人的意志以外的客觀(guān)現象。根據房地產(chǎn)法律事實(shí)的發(fā)生是否與人的意志相關(guān)，也可以分為行為和事件。

　　1.房地產(chǎn)法律行為

　　作為房地產(chǎn)法律事實(shí)的主體行為，可以被界定為在主體意識支配下的，能產(chǎn)生房地產(chǎn)權利義務(wù)關(guān)系的活動(dòng)，主要包括以下幾種：

　?。?）房地產(chǎn)管理行為

　　房地產(chǎn)管理行為，是指房地產(chǎn)管理主體對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)進(jìn)行計審批、檢查監督、登記發(fā)證等行為。這些行為不同于房地產(chǎn)當事人所實(shí)施的房地產(chǎn)法律行為，它不是為產(chǎn)生、變更或消滅一定的房地產(chǎn)法律關(guān)系而以意思表示為特征的行為，而是其職責所要求的必須實(shí)施的行為。這些行為也是房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的重要法律事實(shí)。

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。所謂基礎設施建設，是指給水、排水、供電、供熱、通訊和道路等設施建設和土地的平整。所謂房屋建設，即在完成基礎設施建設的土地上建設房屋、工業(yè)廠(chǎng)房、商業(yè)樓宇、寫(xiě)字樓以及其他專(zhuān)門(mén)用房。

　?。?）房地產(chǎn)交易行為

　　房地產(chǎn)交易行為，是指房地產(chǎn)主體之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉讓、抵押以及房屋租賃活動(dòng)。房地產(chǎn)交易行為是為實(shí)現房地產(chǎn)價(jià)值的核心環(huán)節。

　?。?）房地產(chǎn)服務(wù)行為

　　房地產(chǎn)服務(wù)行為，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易以及使用過(guò)程中的服務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)服務(wù)行為對于完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。

　　2.房地產(chǎn)法律事件

　　房地產(chǎn)法律事件，是指由房地產(chǎn)法律規定的不以當事人的意志為轉移的、能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的客觀(guān)情況，主要是指房地產(chǎn)法律法規的頒布實(shí)施或者修改、廢止和不可抗力事件等。一般認為，導致房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的事件包括自然現象和社會(huì )事件（此二者也時(shí)常并稱(chēng)為法律事件）

　?。?）自然現象

　　作為房地產(chǎn)法律事實(shí)的自然現象，是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更與消滅的一切來(lái)自人類(lèi)意志之外的事實(shí)。如山洪暴發(fā)沖毀房屋、地震阻礙交通等等。

　?。?）社會(huì )事件

　　作為房地產(chǎn)法律事實(shí)的社會(huì )事件，是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的不以人們意志為轉移的重大社會(huì )事實(shí)。如戰爭、罷工、社會(huì )變革、法律的頒布和廢止等等。