?。ㄒ唬┓课葑赓U的概念和特征

　　房屋租賃是指房屋所有人作為出租人，在一定期限內，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)交易的主要形式之一。長(cháng)期以來(lái)，房屋租賃就是民間調節住房余缺的主要方式，也是無(wú)房者解決用房困難，滿(mǎn)足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房需要的重要途徑。

　　作為房地產(chǎn)交易之主要形式的房屋租賃，是現實(shí)生產(chǎn)、生活中的一種十分普遍的法律關(guān)系。其具有以下幾個(gè)主要特征：

　　1．房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權人。因為房屋出租是對房屋行使處分權的行為，通常情況下，只有房屋所有權人才享有房屋的處分權。非房屋所有權人除法律有明確規定或合同有明確約定者外，一般不能對他人所有的房屋行使處分權。

　　2．房屋租賃一般具有明確的期限。房屋租賃關(guān)系的成立是以房屋所有權人讓渡房屋的使用權為前提的，這種讓渡一般具有明確期限。承租人依據房屋租賃合同對房屋享有的各種權利，僅限于雙方約定的租賃期內，房屋租賃期限屆滿(mǎn)，承租人必須將房屋返還給出租人。

　　3．作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應是法律允許出租的。根據我國有關(guān)房屋租賃管理的規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）依法未取得房屋所有權證的；（2）權屬有爭議的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）不符合安全標準的；（5）屬于違章建筑的；（6）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；（7）不符合公安、環(huán)保、衛生等主管部門(mén)的有關(guān)規定的；（8）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（9）有關(guān)法律、法規禁止出租的其他情形。

　　4．房屋租賃法律關(guān)系的成立要進(jìn)行登記備案。我國對房屋租賃實(shí)行登記備案制度。因此，房屋租賃合同的訂立、變更和終止，當事人均應到房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。房屋出租人出租房屋時(shí)，應向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請，房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃許可證》。

　?。ǘ┓课葑赓U當事人的權利和義務(wù)

　　房屋租賃當事人按照租賃合同的約定享有權利并承擔相應的義務(wù)。盡管房屋租賃分為多種類(lèi)型，其目的和用途也不盡相同，但作為一種法律關(guān)系，當事人在房屋租賃關(guān)系中享有的權利和承擔的義務(wù)是相互對應的。

　　1．出租方的權利和義務(wù)

　　依據我國有關(guān)法律的規定，房屋租賃中出租方享有的權利主要有以下幾個(gè)方面：

　?。?）依照合同約定向承租人收取租金。

　?。?）在租賃合同有效期間，有權對承租人使用房屋的情況進(jìn)行監督和檢查。

　?。?）在租賃合同期滿(mǎn)時(shí)收回出租的房屋。

　　出租人在行使上述權利的同時(shí)，負有以下義務(wù)：

　?。?）按照租賃合同約定的期限將房屋交付給承租人占有、使用。不能按期交付使用的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應承擔賠償責任。

　?。?）保證出租房屋的安全使用，出租住房的自然損壞，合同約定由出租人修繕的，出租人負有及時(shí)修復的義務(wù)，出租人不及時(shí)修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應承擔賠償責任。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃，修繕責任由雙方當事人在合同中約定。

　?。?）不得損害承租人的利益，出租人在租賃期限內，轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應繼續履行原租賃合同的規定，出租方有義務(wù)向房屋受讓人講明房屋已出租的情況。

　?。?）依法繳納有關(guān)稅費。

　　2．承租人的權利和義務(wù)

　　根據有關(guān)法規的規定，房屋租賃的承租人享有以下權利：

　?。?）在合同約定的期限內占有、使用房屋的權利。

　?。?）在租賃合同有效期內，房屋發(fā)生自然損壞時(shí)，有要求出租人及時(shí)修復的權利。

　?。?）在租賃合同有效期內，出租人將出租房屋轉讓時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買(mǎi)權。

　?。?）在租賃合同期限屆滿(mǎn)時(shí)，出租人繼續出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權。

　　承租人在享有上述權利的同時(shí)，負有以下義務(wù)：

　?。?）按房屋租賃合同約定的方式和時(shí)間交付租金，違反約定的，應承擔違約責任。

　?。?）愛(ài)護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆擴建或增添。確需對承租房屋進(jìn)行改動(dòng)或增添的，必須征得出租人的同意，并簽訂書(shū)面合同。

　?。?）因承租人的過(guò)錯造成房屋損壞的，承租人負有修復或賠償的義務(wù)。

　?。?）承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用。

　?。?）承租廉租住房的家庭負有如實(shí)申報家庭收入的義務(wù)。當家庭收入超過(guò)當年最低收入標準時(shí)，應及時(shí)報告房地產(chǎn)主管部門(mén)，并按期騰退已承租的廉租住房。房屋租賃的雙方當事人，應正確行使權利，認真履行義務(wù)，否則都應承擔法律責任。

　?。ㄈ┓课蒉D租的有關(guān)法律的規定

　　1．房屋轉租必須經(jīng)過(guò)原出租人的同意

　　出租房屋是對房屋行使處分權的行為，承租人依據租賃合同所享有的權利僅僅是在一定時(shí)期對房屋的占有、使用權，而不包括對房屋的處分權。因此，出租人的同意是轉租的前提。未經(jīng)原出租人同意承租人擅自轉租房屋的屬于違約行為，出租人可以解除合同。

　　2．房屋轉租合同要受原房屋租賃合同的制約。如轉租的期限要受原租賃合同的制約，只能在原租賃合同約定的期限內確定，超過(guò)原租賃合同期限確定的轉租期限當屬無(wú)效；轉租房屋的用途不得違反原租賃合同的約定，原出租人限制房屋租賃用途的，租賃合同中對房屋的用途不得擅自改變。

　　3．房屋轉租需要登記備案

　　我國《城市房屋租賃管理辦法》第28條規定，房屋轉租、應當訂立轉租合同。轉租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續