?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押的概念

　　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系成立后，債務(wù)人到期不能清償債務(wù)時(shí)，債權人依法有權從抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)所得中優(yōu)先受償。抵押的意義，在于所有權人既能保留財產(chǎn)的使用價(jià)值，又能利用其交換價(jià)值獲得資金，使財產(chǎn)的效用得到充分發(fā)揮。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)抵押的特征

　　房地產(chǎn)抵押作為物權擔保的一種形式，就其法律關(guān)系的性質(zhì)來(lái)講，它同樣具有從屬性、特定性和不可分性等特征。但房地產(chǎn)抵押屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押，由抵押標的的特殊性所決定。房地產(chǎn)抵押又具有以下幾個(gè)法律特征：

　　1．房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系比較復雜。根據我國現行法律的規定，房地產(chǎn)抵押的標的可以是房屋及其占用范圍內的土地使用權，也可以是單獨的土地使用權，而土地使用權又有出讓土地使用權和劃撥土地使用權之分。因此，以房地產(chǎn)設定抵押權的，抵押法律關(guān)系比一般財產(chǎn)抵押法律關(guān)系復雜。

　　2．房地產(chǎn)抵押不轉移抵押財產(chǎn)的占有。根據我國《擔保法》的規定，抵押標的可以是不動(dòng)產(chǎn)，也可以是動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)抵押與不動(dòng)產(chǎn)抵押的一個(gè)重要區別就在于，不動(dòng)產(chǎn)抵押不轉移抵押財產(chǎn)的占有，房地產(chǎn)抵押屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押人不必轉移房地產(chǎn)的占有。抵押法律關(guān)系成立后，抵押人對已設定抵押權的房地產(chǎn)可以繼續開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。

　　3．房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為。依照我國現行法律的規定，房地產(chǎn)抵押，抵押人應與抵押權人簽訂書(shū)面合同。雖然實(shí)踐中的房地產(chǎn)抵押，可以由抵押人與抵押權人單獨簽訂書(shū)面合同，也可以在債權文書(shū)中寫(xiě)明抵押事項，這只是書(shū)面合同的不同形式，其實(shí)質(zhì)都是書(shū)面合同。除了簽訂書(shū)面合同外，還要依法進(jìn)行抵押登記。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第35條規定“土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。”《城市房地產(chǎn)管理法》第61條也明確規定“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門(mén)辦理抵押登記。”抵押登記是房地產(chǎn)抵押的法定生效要件。這是房地產(chǎn)抵押于一般財產(chǎn)抵押的重要區別之一。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)抵押權的標的

　　用以設定抵押權的房地產(chǎn)必須是符合法定要求的、不屬于法律禁止抵押之列里的房地產(chǎn)。根據我國《擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規定，目前可以設定抵押權的房地產(chǎn)主要包括

　?。?）抵押人所有的房屋和其他地上附著(zhù)物。（2）抵押人依法享有處分權的國有土地使用權。（3）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。（4）鄉（鎮）村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物。（5）預購商品房（6）在建工程

　　房地產(chǎn)抵押權的有效設定，必須以合法為前提，并符合法定的程序要求。根據現行法律的規定不得設定抵押權的房地產(chǎn)有以下幾種：（1）土地所有權；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地的使用權（法律允許的除外）；（3）學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的事業(yè)單位、社會(huì )團體及其他社會(huì )公益性的房產(chǎn)；（4）所有權、使用權不明或有爭議的房地產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監管的房產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。