4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長(cháng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個(gè)方面的利益。

　　當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者主要是建成房地產(chǎn)后推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，通過(guò)轉讓過(guò)程收回投資，獲取開(kāi)發(fā)利潤，這時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給；當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、倉儲用房等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉變成了長(cháng)期置業(yè)投資。要注意明晰這里的“短期投資”與“長(cháng)期投資”都是相對的概念，由于房地產(chǎn)本身壽命周期長(cháng)，房地產(chǎn)投資本質(zhì)上屬于長(cháng)期投資。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資目的有三：①自用，即自營(yíng)或消費，這種行為在滿(mǎn)足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要的同時(shí)，也潛藏了保值、增值的訴求；②出租，獲取長(cháng)期收益；③出售或轉售，獲取出售或轉售收益。這里的出售或轉售有投資和投機兩種情形。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投機行為明顯，許多資金擁有者，比如“炒房團”，囤積大量一手房或二手房，不斷買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，哄抬房?jì)r(jià)，從中漁利。這種行為，從某種意義上講，也屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　5．系統風(fēng)險與個(gè)別風(fēng)險

　　系統風(fēng)險是指對市場(chǎng)內所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的風(fēng)險。個(gè)別風(fēng)險是指僅對市場(chǎng)內個(gè)別項目產(chǎn)生影響、投資者能夠加以控制的風(fēng)險。