1．某購物中心開(kāi)發(fā)項目規劃建設用地面積為10000㎡，總建筑面積為15000㎡.預計項目開(kāi)發(fā)建設周期為2年，總投資為13500萬(wàn)元（不包括貸款利息）項目第1年投資8100萬(wàn)元，其中資本金為5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款；項目第2年投資5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復利計息，項目竣工時(shí)一次性還清本息。項目竣工后開(kāi)發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請抵押貸款以?xún)斶€甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0％，按年付息，到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10％。預計購物中心的出租率為95％，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購物中心的運營(yíng)成本為毛租金收入的35％。開(kāi)發(fā)商于項目運營(yíng)3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問(wèn)題：

　?。?）若開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20％，則購物中心的年最低基礎租金為多少元/㎡（精確到個(gè)位）?

　?。?）在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13％，求項目全部投資的內部收益率是多少（精確到小數點(diǎn)后2位）?（12分）（2007年試題）