某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的占地面積為8000㎡，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000㎡，

　　其中服務(wù)式公寓35000㎡，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè )等服務(wù)用房5000㎡，地下車(chē)位230個(gè)（10000㎡）項目建設期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元（不包括貸款利息），其中自有資金占35％，其余投資來(lái)源于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項目的住宅與停車(chē)位從第二年開(kāi)始銷(xiāo)售，第二、三、四年的凈銷(xiāo)售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年來(lái)全部售完；服務(wù)用房在第五年初開(kāi)始出租，出租率為90％，租金為3000元/㎡·年，運營(yíng)成本為阻金收入的20％：服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。

　　假設：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開(kāi)始償還；在整個(gè)出租期內，出租率、租金、運營(yíng)成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10％，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15％和25％。在貸款利息最少條件下，求：

　?。?）該項目的借款計劃和還款計劃。

　?。?）該項目全部投資內部收益率。

　?。?）該項目自有資金財務(wù)凈現值（12分）（2006年試題）