同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因為不同的投資者可能在開(kāi)發(fā)建設成本或經(jīng)營(yíng)費用方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來(lái)的信心不同等。所有這些因素都會(huì )影響投資者對該房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價(jià)值的估計。如果所有的投資者都作出相同的假設，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值就會(huì )相等，但實(shí)際上很少出現這種情況。

　　評估投資價(jià)值與評估市場(chǎng)價(jià)值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數取值。例如，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來(lái)評估-價(jià)值是預期未來(lái)凈收益的現值之和，但其中選取參數的立場(chǎng)不同。以折現率為例，評估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現率，應是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應的社會(huì )一般報酬率（即典型的投資者所要求的報酬率）；而評估投資價(jià)值所采用的折現率，應是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱(chēng)為最低期望收益率）。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應的社會(huì )一般報酬率。在凈收益方面，評估投資價(jià)值時(shí)通常采用的是稅后凈收益，即要扣除所得稅，而評估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常采用的是稅前凈收益，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來(lái)凈收益的估計，有的可能是樂(lè )觀(guān)的，有的可能是悲觀(guān)的；而評估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對未來(lái)凈收益的估計是客觀(guān)的。

　　投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠實(shí)現的基本條件。當投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資（購買(mǎi)）；反之，說(shuō)明不值得投資（購買(mǎi)）。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對其擬投資（購買(mǎi)）的房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當市場(chǎng)價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場(chǎng)出售過(guò)去所投資的房地產(chǎn)。

　　就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)通常是評估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有土地使用權招標、拍賣(mài)、掛牌出讓?zhuān)幸赓徺I(mǎi)者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其能承受的最高購買(mǎi)價(jià)格，例如為其確定投標報價(jià)提供參考依據。這就是一種投資價(jià)值評估。

　　8．在評估投資價(jià)值時(shí)，折現率是（ ）。（2001年試題）
　　A．社會(huì )一般的收益率
　　B．收益法中的資本化率
　　C．投資者要求的滿(mǎn)意收益率
　　D．投資者要求的最低收益率

　　答案：D

　　9．在評估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應的社會(huì )一般報酬率。（ ）（2004年考試題）

　　答案：×

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