第二節 房地產(chǎn)價(jià)格的特征

　　房地產(chǎn)價(jià)格與機器設備等一般物品的價(jià)格既有相同之處，又有不同的地方。它們的相同之處是：①都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；②都有波動(dòng)，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格又與一般物品價(jià)格有所不同，表現為房地產(chǎn)價(jià)格的獨特之處，主要有下列5個(gè)：

　?。?）房地產(chǎn)價(jià)格受區位的影響很大。這個(gè)特征顯而易見(jiàn)，不再論述。

　?。?）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價(jià)格。房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，在交易中可以轉移的不是其實(shí)物，而是其所有權、使用權或其他權利。實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，權益狀況可能干差萬(wàn)別，甚至實(shí)物狀況好的，由于權益過(guò)小，如土地剩余期限很短，產(chǎn)權不明確或權屬有爭議，違法、違章建筑等，價(jià)格較低；相反，實(shí)物狀況差的，由于權益較大，如產(chǎn)權清晰、完全，價(jià)格可能較高。因此，從這種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權益的價(jià)格。故房地產(chǎn)估價(jià)與對房地產(chǎn)權益的調查了解和分析有密切關(guān)系是必然的。當然，在估價(jià)中也不能忽視房地產(chǎn)的實(shí)物完好狀況對其價(jià)值的影響。

　?。?）房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(cháng)。一般物品因為相同的很多，相互之間容易比較，且價(jià)值不很大，所以?xún)r(jià)格形成時(shí)間通常較短。因為房地產(chǎn)具有獨一無(wú)二特性，相互之間難以比較，加上價(jià)值量大，人們在房地產(chǎn)交易時(shí)一般是十分謹慎的，所以房地產(chǎn)交易價(jià)格通常難以在短期內達成。

　?。?）房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。一般的物品由于品質(zhì)相同，可以開(kāi)展樣品交易、品名交易，同時(shí)存在眾多的賣(mài)者和買(mǎi)者，其價(jià)格形成通常較客觀(guān)，不易受交易者的個(gè)別情況的左右。房地產(chǎn)由于不能搬到同一處進(jìn)行比較，具有獨一無(wú)二特性，要認識房地產(chǎn)，只有親自到實(shí)地查看，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數幾個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個(gè)買(mǎi)者和一個(gè)賣(mài)者，所以，房地產(chǎn)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，并容易受買(mǎi)賣(mài)雙方的個(gè)別情況（如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng)）的影響。

　?。?）房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)因為價(jià)值，量大、壽命長(cháng)久，所以同時(shí)存在著(zhù)買(mǎi)賣(mài)和租賃兩種交易方式、兩個(gè)市場(chǎng)。寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)、旅館等類(lèi)房地產(chǎn)，租賃甚至占主體地位。因此，房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是其本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟學(xué)上稱(chēng)為源泉價(jià)格，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格（也稱(chēng)為買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，通常簡(jiǎn)稱(chēng)價(jià)格）；二是使用它一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟學(xué)上稱(chēng)為服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià)的租金（也稱(chēng)為租賃價(jià)格，通常簡(jiǎn)稱(chēng)租金）。從而房地產(chǎn)價(jià)格也有廣義的價(jià)格（包括買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格）和狹義的價(jià)格（僅指買(mǎi)賣(mài)價(jià)格）。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，很少有租賃價(jià)格。

　　房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類(lèi)似于本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價(jià)格（相當于本金），只要把握租金（相當于利息）與資本化率或報酬率（相當于利息率，通常簡(jiǎn)稱(chēng)利率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價(jià)格和資本化率或報酬率，也可求得。具體的求取方法是收益法（該方法將在本書(shū)第八章詳細介紹）。

建設工程教育網(wǎng)整理