?。ǘ┓康禺a(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　估價(jià)（valuation，appraisal）與通常意義上的定價(jià)（pricing）有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為相關(guān)當事人的決策提供參考依據。定價(jià)往往是相關(guān)當事人自己的行為，即諸如賣(mài)方要價(jià)、買(mǎi)方出價(jià)或者買(mǎi)賣(mài)雙方的成交價(jià)等，應由交易當事人自己決定。交易當事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于價(jià)值。例如，根據國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實(shí)行高地價(jià)政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了。

　　再進(jìn)一步從估價(jià)是一種廣義的“定價(jià)”來(lái)說(shuō)，雖然價(jià)值總的講是一種主觀(guān)的東西，估價(jià)在表面上或形式上也是一種主觀(guān)活動(dòng)，看上去是估價(jià)師在給估價(jià)對象定價(jià)，并且由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨一無(wú)二、價(jià)值量大等特性，不存在大量相同房地產(chǎn)的交易，同一宗房地產(chǎn)交易的參與者數量一般也很少，許多情況下甚至只有一兩個(gè)買(mǎi)者，從而房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者的動(dòng)機、偏好等個(gè)別情況的影響，但是對于房地產(chǎn)估價(jià)師或者某個(gè)市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值則是客觀(guān)的、由市場(chǎng)力量決定，即房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀(guān)隨意定價(jià)，而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機制和過(guò)程，以及深入調查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎上，通過(guò)科學(xué)的分析、測算和判斷活動(dòng)，把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就存在，房地產(chǎn)估價(jià)師只是運用自己的估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗去“揭示”或者“發(fā)現”房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng )造”房地產(chǎn)的價(jià)值。在具體模擬市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對象“定價(jià)”時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)師應考慮該估價(jià)對象的潛在客戶(hù)群是如何思考和分析的，即要模擬估價(jià)對象潛在客戶(hù)群的思維進(jìn)行估價(jià)，避免以自己的偏好來(lái)判斷，更不應把自己主觀(guān)想象的某個(gè)“價(jià)值”強加給估價(jià)對象。

　　3．房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（ ）房地產(chǎn)的價(jià)值。（2007年試題）
　　A．發(fā)明
　　B．發(fā)現
　　C．創(chuàng )造
　　D．確定

　　答案：B

　　4．房地產(chǎn)估價(jià)是客觀(guān)存在的，是不以個(gè)人意志為轉移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)估價(jià)人員對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（ ）（2006年試題）

　　答案：錯

建設工程教育網(wǎng)整理