二、居民收入

　　居民收入水平及其增長(cháng)，對房地產(chǎn)特別是對住宅的價(jià)格有很大影響。中國目前反映居民收入增長(cháng)的指標有城鎮居民人均可支配收入的增長(cháng)和農村居民人均純收人的增長(cháng)。城鎮居民人均可支配收入是指城鎮居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉移支出之后余下的實(shí)際收入。農村居民家庭人均純收入是指農村居民家庭總收人中扣除從事生產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的費用支出、繳納稅款、上交承包金額后所剩余的部分。這部分純收入既可直接用于生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設投資，也可用于生活消費支出和儲蓄。

　　通常，居民收入的真正增加（非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加），意味著(zhù)人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì )擴大，從而會(huì )增加對房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價(jià)格上升。至于對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會(huì )首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入此時(shí)依消費順序會(huì )大部分甚至全部用于提高居住水平，這自然會(huì )增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì )促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因為其生活上的需要幾乎已達到應有盡有的地步，邊際消費傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲蓄或其他投資，這對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)置業(yè)投資或者投機，例如購買(mǎi)房地產(chǎn)用于出租后轉讓或者將持有房地產(chǎn)當作保值增值的手段，則會(huì )影響房地產(chǎn)價(jià)格。

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