第六章 市場(chǎng)法及其運用

　　本章介紹房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法之一的市場(chǎng)法，包括其含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內容。

　　第一節 市場(chǎng)法概論

　　一、市場(chǎng)法的含義

　　市場(chǎng)法也稱(chēng)為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當的處理來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　上述選取的符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，通常稱(chēng)為可比實(shí)例，也稱(chēng)為可比房地產(chǎn)（comparable propefty），是指交易實(shí)例中交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或者可以修正為正常成交價(jià)格的類(lèi)似房地產(chǎn)。

　　市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把市場(chǎng)法測算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為比準價(jià)格。

　　由于市場(chǎng)法是利用實(shí)際發(fā)生、已被市場(chǎng)“檢驗”的類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對象的價(jià)值，按理說(shuō)，它是一種最直接、最有說(shuō)服力的估價(jià)方法，其測算結果最容易被人們理解、認可或接受。

　　二、市場(chǎng)法的理論依據

　　市場(chǎng)法的理論依據是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。該原理已在本書(shū)第五章第六節“替代原則”中作了論述。

　　正是因為在房地產(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用-“同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上有相同的市場(chǎng)價(jià)格”，所以估價(jià)對象的未知價(jià)格（價(jià)值）可以通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來(lái)求取。當然也應注意到，在具體的一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，有特殊的動(dòng)機或偏好，對交易對象或市場(chǎng)行情缺乏了解，導致成交價(jià)格可能會(huì )偏離正常市場(chǎng)價(jià)格。但是只要搜集了較多的交易實(shí)例，對其成交價(jià)格進(jìn)行適當的處理后所得到的結果，可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值。

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