第三節 合法原則

　　合法原則要求估價(jià)結果是在依法判定的估價(jià)對象特別是權益狀況下的價(jià)值。其中依法，是指不僅要依據憲法和有關(guān)法律、行政法規、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋?zhuān)€有依據估價(jià)對象所在地的地方性法規（民族自治地方應同時(shí)依據相關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規章和政策，估價(jià)對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規章和政策，以及估價(jià)對象不動(dòng)產(chǎn)登記?。ǚ课莸怯洷?、土地登記?。?、權屬證書(shū)、有關(guān)批文和合同等。（如規劃意見(jiàn)書(shū)、國有建設用地使用權出讓合同、房地產(chǎn)轉讓合同、房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押合同、國有建設用地使用權出讓招標文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循合法原則，是因為實(shí)物和區位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益狀況不同，評估價(jià)值就會(huì )有所不同。但是估價(jià)對象的權益狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，必須依法判定。

　　遵循合法原則并不是指只有合法權利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象，而是指依判定估價(jià)對象是哪種權益狀況的房地產(chǎn)，就將其作為那種權益狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。例如：集體土地不能當作國有土地來(lái)估價(jià)，劃撥的建設用地使用權不能當作出讓的建設用地使用權來(lái)估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當作完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，租賃的房地產(chǎn)不能當作自己的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，產(chǎn)權不明確或權屬有爭議的房地產(chǎn)不能當作產(chǎn)權明確或權屬無(wú)爭議的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，臨時(shí)用地不能當作正式用地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當作永久建筑來(lái)估價(jià)，超過(guò)批準期限的臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑不能當作未超過(guò)批準期限的臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑來(lái)估價(jià)，開(kāi)發(fā)建設手續不齊全的房地產(chǎn)不能當作開(kāi)發(fā)建設手續齊全的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，不可補辦有關(guān)手續的非法房地產(chǎn)不能當作可以補辦有關(guān)手續的手續不齊全的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，違法占地不能當作合法占地來(lái)估價(jià)，違法、違章建筑不能當作合法建筑來(lái)估價(jià)，等等。因此，從理論上講，任何權益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對象，只是要做到評估價(jià)值與依法判定的權益狀況相匹配。由此可知，評估價(jià)值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過(guò)如果評估價(jià)值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會(huì )委托估價(jià)了。另外，在實(shí)際估價(jià)中，法律、法規、規章和政策等規定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對象。例如，法律、法規、規章和政策等規定不得抵押的房地產(chǎn)，不能成為以抵押貸款為估價(jià)目的的估價(jià)對象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應作為以出資設立企業(yè)為估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　　還需要說(shuō)明的是，依法判定的估價(jià)對象狀況通常是估價(jià)對象現狀，但也可能不是現狀，而是有關(guān)規定或者合同、招標文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價(jià)中，估價(jià)對象現狀為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對象未出租或抵押、查封；在人民法院強制拍賣(mài)估價(jià)中，估價(jià)對象現狀為被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對象未被查封；在國有建設用地使用權招標出讓估價(jià)中，招標出讓的土地現狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標人在招標文件中承諾將向中標人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價(jià)對象狀況則為“六通一平”的土地。

　　依法判定的估價(jià)對象權益，可分解為依法判定的權利類(lèi)型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體地說(shuō)，遵循合法原則應做到下列幾點(diǎn)：（1）在依法判定的權利類(lèi)型及歸屬方面，是指所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等房地產(chǎn)權利及其歸屬，一般應以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權屬證書(shū)以及有關(guān)合同（例如租賃權應依據租賃合同）等為依據。目前，房地產(chǎn)權屬證書(shū)有房屋權屬證書(shū)、土地權屬證書(shū)，或者統一的房地產(chǎn)權證書(shū)。其中，房屋權屬證書(shū)有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等（過(guò)去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種）。土地權屬證書(shū)有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書(shū)》。當縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統一的房地產(chǎn)權證書(shū)。

建設工程教育網(wǎng)整理