三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對象和條件

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法適用的估價(jià)對象

　　市場(chǎng)法適用的估價(jià)對象是同種類(lèi)型的數量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數量較多、可比性較好，最適用市場(chǎng)法估價(jià)，相對而言也是最容易、最簡(jiǎn)單的一種房地產(chǎn)估價(jià)。②寫(xiě)字樓。③商鋪。④標準廠(chǎng)房。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

　　下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法估價(jià)：①數量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠(chǎng)房、機場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產(chǎn)，例如在建工程等。

　?。ǘ┦袌?chǎng)法估價(jià)需要具備的條件

　　市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)育或者類(lèi)似房地產(chǎn)的交易較少的地區，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體上較活躍的地區，在某些情況下市場(chǎng)法也可能不適用。例如，可能由于某些原因導致在一段較長(cháng)的時(shí)期內很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。

　　值得指出的是，以下情況不能成為不采用市場(chǎng)法估價(jià)的理由：在估價(jià)對象所在地實(shí)際上存在著(zhù)較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機構和估價(jià)師沒(méi)有勤勉盡責地去搜集交易實(shí)例，造成不能采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　另外，運用市場(chǎng)法估價(jià)需要把類(lèi)似房地產(chǎn)的各種實(shí)際交易情況，例如急于出售或急于購買(mǎi)等造成的可能是不正常的成交價(jià)格，修正為正常市場(chǎng)價(jià)格；需要把類(lèi)似房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的價(jià)格，調整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；需要把類(lèi)似房地產(chǎn)在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。即運用市場(chǎng)法估價(jià)需要消除以下三個(gè)方面的不同所造成的類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格與估價(jià)對象房地產(chǎn)的客觀(guān)合理價(jià)值的差異：①實(shí)際交易情況與正常交易情況的不同；②成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同（本質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間上的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同）；③可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況的不同。上述這些對類(lèi)似房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調整，分別簡(jiǎn)稱(chēng)為交易情況修正、市場(chǎng)狀況調整、房地產(chǎn)狀況調整。在進(jìn)行這些修正和調整時(shí)，應盡量分解各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并盡量采用定量分析來(lái)量化這些因素對類(lèi)似房地產(chǎn)成交價(jià)格的影響程度。但由于許多因素對類(lèi)似房地產(chǎn)成交價(jià)格的影響程度無(wú)法采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師以其扎實(shí)的估價(jià)理論知識、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗以及對估價(jià)對象或類(lèi)似房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習慣等的深入調查了解作出相關(guān)判斷。因此，如果估價(jià)師沒(méi)有扎實(shí)的估價(jià)理論知識、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗，對估價(jià)對象或類(lèi)似房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習慣等不夠熟悉，則難以運用市場(chǎng)法得出客觀(guān)合理的估價(jià)對象價(jià)值。

　　還需要說(shuō)明的是，市場(chǎng)法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因為在市場(chǎng)參與者群體非理性的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值也可能被市場(chǎng)高估或低估，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏離了房地產(chǎn)本身的價(jià)值。

　?。ㄈ┦袌?chǎng)法的其他用途

　　市場(chǎng)法中比較分析的原理和方法，也可以用于房地產(chǎn)市場(chǎng)租金及收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法中經(jīng)營(yíng)收入、運營(yíng)費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數、重新購建價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構成部分（如土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、開(kāi)發(fā)利潤等）、經(jīng)營(yíng)收入、運營(yíng)費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等的求取。

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