下面以房屋拆遷估價(jià)為例，說(shuō)明合法原則的具體應用：

　　在房屋拆遷估價(jià)中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與被征收房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積直接相關(guān)。例如，《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定：“拆除違章建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，不予補償”。據此，房屋征收估價(jià)時(shí)，如果被征收房屋被定性為違章建筑或超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，就應當不予估價(jià)，或者評估價(jià)值為零。因此，房屋征收估價(jià)必須明確被征收房屋的性質(zhì)和面積，否則就無(wú)法進(jìn)行估價(jià)。但在現實(shí)中，由于各種各樣的原因，被征收房屋的性質(zhì)和面積有時(shí)難以認定，也不是房地產(chǎn)估價(jià)師能夠認定的，更不是征收人和被征收人中的某一方說(shuō)了算的。鑒于此，《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》第十二條對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定問(wèn)題作了以下規定：“委托拆遷估價(jià)的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問(wèn)題，由市、縣規劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)制定辦法予以解決。”有了這一規定，房地產(chǎn)估價(jià)師在房屋征收估價(jià)中就可以按照下列幾點(diǎn)來(lái)把握被征收房屋的性質(zhì)和面積：

　?。?）一般以被征收房屋的權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準。房屋權屬登記發(fā)證制度是《城市房地產(chǎn)管理法》規定的房地產(chǎn)管理基本制度之一。房屋權屬證書(shū)中的房屋所有權人即為該房屋的所有人，依法對房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。房屋權屬登記機關(guān)在依法核發(fā)房屋權屬證書(shū)時(shí)，對權利申請人提出的登記申請不僅要審查形式要件，而且要對申請登記的權利的權源證明是否有效進(jìn)行嚴格審查，還要進(jìn)行實(shí)地勘驗或要求權利申請人提供房產(chǎn)測繪機構的實(shí)地勘驗。形式要件與實(shí)地勘驗結果相符的，才予登記，核發(fā)房屋權屬證書(shū)，并將房屋的性質(zhì)、面積等記錄在房屋權屬證書(shū)及權屬檔案中。房地產(chǎn)權利一經(jīng)登記機關(guān)在登記簿上注冊登記，該權利就在法律上有絕對效力，受?chē)曳杀Ｗo。因此，根據被征收房屋的權屬證書(shū)及權屬檔案的記載直接獲取房屋的性質(zhì)、面積等，是一種行之有效的渠道。

　?。?）各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，從其規定。由于對被征收房屋性質(zhì)、面積認定的復雜性，《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定問(wèn)題作了特別規定，即對已制定出臺了被征收房屋的性質(zhì)和面積認定特別規定的地方，依據地方的規定確定被征收房屋的性質(zhì)、面積。例如，有的地方對臨街住宅改為鋪面房的，規定經(jīng)過(guò)工商登記、依法納稅、在一年以上的，根據實(shí)際用途予以拆遷補償。

　?。?）征收人與被征收人對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據協(xié)商結果進(jìn)行評估。房地產(chǎn)估價(jià)師應要求估價(jià)委托人提供征收人和被征收人簽字認可的對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的書(shū)面結果，依據該協(xié)商結果進(jìn)行評估，并將其作為估價(jià)報告的一個(gè)附件。

　?。?）在對被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，征收人或被征收人應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。在對被征收房屋的面積不能協(xié)商一致時(shí)，應當向房屋面積鑒定機構申請鑒定或委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。2000年12月28日，建設部、國家測繪局聯(lián)合發(fā)布了《房產(chǎn)測繪管理辦法》（建設部令第83號），規范了房屋面積計算和房產(chǎn)測繪行為。只有按照該辦法的規定取得房產(chǎn)測繪資格的單位或國家認可的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構，才能依法實(shí)施房屋面積計算或鑒定。

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