?。ǘ┻x取可比實(shí)例的質(zhì)量要求

　　可比實(shí)例選取得恰當與否，直接影響到市場(chǎng)法評估結果的準確性，因此應特別慎重。選取的可比實(shí)例應符合下列要求：

　　1.可比實(shí)例房地產(chǎn)應是估價(jià)對象房地產(chǎn)的類(lèi)似房地產(chǎn)

　　由于類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質(zhì)等方面與估價(jià)對象相同或者相似的房地產(chǎn)，所以選取的房地產(chǎn)具體應滿(mǎn)足下列6個(gè)條件：

　?。?）可比實(shí)例在區位上應與估價(jià)對象處在同一供求范圍內。具體地說(shuō)，可比實(shí)例與估價(jià)對象應為同一地區或同一供求范圍內的類(lèi)似地區。拿北京市來(lái)說(shuō)，如果估價(jià)對象是坐落在王府井地區的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例也最好位于王府井地區；而如果在王府井地區內可供選取的交易實(shí)例不多，則應選取像東單、西單這類(lèi)鄰近地區或同等級別商業(yè)區中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對象是坐落在北京市區某個(gè)住宅小區內的一套商品住房，則選取的可比實(shí)例也最好是同一個(gè)住宅小區內的交易實(shí)例；而如果在同一個(gè)住宅小區內沒(méi)有合適的交易實(shí)例可供選取，則應選取位于北京市區類(lèi)似地區、規模、檔次的住宅小區內的交易實(shí)例。

　?。?）可比實(shí)例在用途上應與估價(jià)對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類(lèi)用途相同，如果能做到小類(lèi)用途也相同則更好。大類(lèi)用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農業(yè)等。小類(lèi)用途可參見(jiàn)本書(shū)第二章第三節“房地產(chǎn)的種類(lèi)”。

　?。?）可比實(shí)例在規模上應與估價(jià)對象的規模相當。例如估價(jià)對象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應與該宗土地的面積差不多大小，既不能過(guò)大也不能過(guò)小。選取的可比實(shí)例規模一般應在估價(jià)對象規模的0.5～2倍范圍內，

　?。?）可比實(shí)例在建筑結構上應與估價(jià)對象的建筑結構相同。這里的建筑結構相同主要指大類(lèi)建筑結構相同，如果能做到小類(lèi)建筑結構也相同則更好。大類(lèi)建筑結構一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡(jiǎn)易結構。

　?。?）可比實(shí)例在檔次上應與估價(jià)對象的檔次相當。檔次是指按照一定標準分成的不同等級，例如賓館劃分的五星級、四星級、三星級等，寫(xiě)字樓劃分的甲級、乙級等。這里的檔次相當主要指在設施設備（如電梯、空調、智能化等）、裝飾裝修、周?chē)h(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應相當。

　?。?）可比實(shí)例在權利上應與估價(jià)對象的權利性質(zhì)相同。當兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如，國有土地與集體土地的權利性質(zhì)不同；出讓建設用地使用權與劃撥建設用地使用權的權利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房的權利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對象是出讓的建設用地使用權或出讓建設用地使用權土地上的房地產(chǎn)，則應選取出讓建設用地使用權或出讓建設用地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥建設用地使用權或劃撥建設用地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。

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